Viver nos centros urbanos é a realidade da maioria dos brasileiros e o condomínio é a forma mais procurada de habitação. Os prédios permitem uma maior ocupação de pessoas em um mesmo espaço. Mas esta comunidade de pessoas exige que haja organização e regras para manter a harmonia do ambiente.

Cada morador tem seus conceitos e comportamentos e dividir espaço com estranhos não é uma tarefa fácil. Os condôminos nem sempre têm a consciência de que seus hábitos infringem as regras condominiais ou sabem o que significa a vida em condomínio.

Por isso, trazemos para você o significado de várias expressões essenciais ao condomínio, principalmente ao síndico.

A

Animais

São um dos maiores motivos de conflito entre moradores e entre moradores e síndicos. No entanto, quem define as regras a respeito da presença do animal dentro do condomínio é o Regimento Interno votado em assembleia.

Assembleia

Todas as decisões no condomínio são tomadas pelos condôminos em uma reunião chamada Assembleia Geral. Nessa reunião são convencionadas as normas que regerão o condomínio, a aprovação das despesas, valor das contribuições dos condôminos, prestação de contas e escolha do síndico.

Administradora de Condomínio

É uma empresa contratada para administrar o condomínio em parceria com o síndico. Ao escolher a administradora, o condomínio terceiriza serviços para melhorar a gestão e garantir uma maior profissionalização do atendimento prestado.

A administradora costuma gerir atividades de cunho legal, trabalhista, contábil e fiscal. Mas vale salientar que o síndico também é responsável pelo condomínio e por acompanhar a empresa contratada.

Acessibilidade

A acessibilidade que deve ser oferecida aos deficientes é garantida por lei, através do decreto federal nº 5296, que estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade, inclusive em condomínios.

Auditoria

Trata-se de um exame das atividades desenvolvidas no condomínio, que tem o objetivo de averiguar se elas estão de acordo com as disposições planejadas e estabelecidas previamente em assembleia.

A auditoria examina planilhas, contas, notas fiscais e, a partir delas, detecta possíveis fraudes ou condutas questionáveis na gestão condominial.

B

Barulho

Um dos campeões de conflitos em condomínio é, sem dúvida, o barulho. De um lado, muitas vezes, existe um condômino que julga não estar incomodando o vizinho. Do outro, um morador que não consegue relaxar por causa de ruídos da unidade alheia.

A solução para o problema é, geralmente, o bom senso e cabe ao síndico tentar administrar o conflito. Se a Convenção ou o Regimento Interno se posicionarem a respeito do problema, fica mais fácil resolver a situação, mas, mesmo se forem omissos quanto a esse tema, há leis que abordam o assunto.

O artigo 1.336 do Código Civil diz que “são deveres do condômino não utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Existe também a lei federal de número 3.688, que determina em seu capítulo IV ser proibido perturbar o sossego alheio ou o trabalho.

C

Condomínio

Ao pé da letra, condomínio é o termo utilizado quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem.

E assim, o condomínio é um espaço privado, residencial ou comercial, onde várias pessoas dividem uma área coletiva, na qual existem regras a serem obedecidas e custos a serem reatados por todos.

Contas

Semelhante a uma empresa ou residência, o condomínio tem goastos com gestão e manutenção que geram contas mensais – água, energia, folha de funcionários, etc. – estes custos são divididos entre os condôminos. Sendo assim, ao optar morar em condomínio deve-se saber que a taxa condominial é uma conta fixa.

Convenção

Trata-se de um documento obrigatório, que é a instituição do condomínio, previsto no artigo 1.333 do Código Civil. Nele, se estabelecem quais áreas pertencem a quem, quem tem direito de uso, o que acontece caso um dia se decida pela extinção do condomínio, quais as áreas privativas, como será feita a administração (se por síndico eleito entre os condôminos ou administradora terceirizada).

Criança

As crianças são um dos principais motivos que levam uma família a optar morar em um condomínio. Porém, são quase sempre geradoras dos problemas de barulho e os pais ou responsáveis precisam ter atenção e não deixar a criança sozinha nas áreas comuns, principalmente as menores de 10 anos, por ser perigoso.

O Regimento Interno é quem dita a postura dos pequenos no condomínio e o síndico é responsável por cobrar o cumprimento das regras.

Qualquer acidente com a criança é de responsabilidade dos pais e o porteiro (ou zelador) não tem a função de ‘ficar de olho’ nela.

D

Drogas

O assunto é delicado e não pode ser ignorado por síndicos e administradoras, visto que pode causar grandes transtornos. A proibição do consumo e tráfico não precisa constar na convenção, levando em consideração que é proibido em qualquer esfera. A recomendação é que a convenção especifique penalidades para descumprimento de leis estaduais e federais.

O morador que faça uso ou comercialização de substâncias ilícitas deve ser denunciado para que a polícia tome as providências cabíveis.

E

Elevador

Em prédios verticais com muitos andares, o elevador é essencial para facilitar a vida dos moradores. Para o síndico, eles às vezes são motivo de dor de cabeça, mas a atenção é de extrema importância, já que em edifícios residenciais, o elevador pode durar 30 anos ou mais se tiver manutenção frequente e atualização tecnológica.

O elevador serve também como forma de comunicação, pois o síndico pode fixar avisos dentro dos elevadores e, por ser um lugar onde todos passam diariamente, garante que a mensagem seja entregue a todo prédio. Cabe também aos moradores zelar pelo aparelho.

O elevador também é responsável por elevar a conta de energia. Por isso, o uso racional faz toda a diferença. E evitar crianças brincando na plataforma, apertando em diversos andares sem necessidade (forçando o uso de energia para parar), minimiza o consumo.

Energia

A conta de energia do prédio é daqueles gastos que não é possível cortar, mas sim reduzir, a depender de ações inteligentes do síndico e da ajuda dos moradores.

Uma dica simples é: na hora de pegar o elevador, tenha mais paciência e chame apenas um, afinal, a cada subida e descida há gasto de energia.

Outra ideia é usar sensores de presença para lâmpadas em áreas comuns do prédio, como garagem e halls de entrada.

E, se a infraestrutura do condomínio permitir, existe também a possibilidade de utilizar placas solares para gerar energia.

Eleição

Síndico, subsíndico e conselho devem ser escolhidos através de votação da assembleia para legitimar a escolha. O artigo 1.347 do Código Civil diz que a assembleia escolherá um síndico que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual pode renovar-se.

Encanamento

Problemas com encanamento são comuns. Se for na coluna central, decorrente do tempo de uso ou má manutenção, por exemplo, a responsabilidade é do condomínio e se faz necessária uma assembleia para informar o problema e avaliar a possibilidade de rateio para cobrir os custos da obra. Agora se o problema for isolado de uma unidade, pode-se realizar uma perícia e, se comprovado o mau uso do condômino, ele é responsável pelo conserto.

Para evitar gastos, uma boa dica é a manutenção preventiva das instalações hidráulicas.

F

Fitness

Cada dia as pessoas buscam manter um estilo de vida mais saudável e, na correria do dia a dia, contar com um espaço fitness dentro do condomínio é de grande ajuda.

Atenta a isto, a construção civil tem investido em empreendimentos com espaço fitness e os prédios antigos também tentam readaptar áreas para se adequar as demandas dos moradores.

Cabe aos moradores, que têm esse privilégio, respeitar as regras de uso do espaço e zelar os equipamentos. As normas e penalidades devem ser estipuladas em assembleia.

Fachada

Fazer alterações na fachada ou não? Esse é um embate comum, principalmente porque essas mudanças geram custos ao condomínio. Porém, a reforma da fachada moderniza e valoriza o prédio em até 20%. Cabe ao síndico, junto aos moradores definirem se essa é uma prioridade.

Funcionários

Toda empresa precisa de empregados para funcionar. Os funcionários de um condomínio precisam ser escolhidos com muita cautela, visto que passam a fazer parte da vida dos moradores e a conhecer o cotidiano deles.

Um processo seletivo cuidadoso é o segredo para a segurança dos condôminos. No caso de empresas terceirizadas, deve-se verificar se a segurança é uma prioridade e se o pagamento dos funcionários está sendo feito corretamente, a fim de evitar futuros problemas judiciais.

G

Garagem

A garagem é um dos maiores motivos de discórdia e conflito entre moradores, a principal razão disso é a falta de conhecimento das regras do condomínio. Apesar de cada um ter seu espaço, ele está em uma área comum, onde regras devem ser cumpridas. Em caso de conflitos, o síndico deve ser informado para lidar com situação com base na lei e no Regimento Interno do condomínio.

Gás

Gás canalizado é um dos serviços que podem ser oferecidos pelo condomínio. Esse serviço é um dos queridinhos, pois evita imprevistos, como a falta de gás no meio do preparo de um almoço de domingo. No caso de quem utiliza o botijão de gás, é necessário fazer o pedido de um novo botijão, esperar a entrega, e tudo isso é atraso. Com o gás canalizado isso não acontece! Contudo, o síndico deve ser responsável e garantir manutenção a fim de evitar graves problemas.

O gás canalizado costuma ser individualizado e cada morador paga de acordo com o uso.

H

Home office

Uma prática que tem crescido, principalmente com o desejo das pessoas de economizar com aluguel, é trabalhar em casa, no chamado home office. Entretanto, a prática pode ser proibida pelo Regimento Interno do condomínio, principalmente no caso de receber clientes. Por isso, antes de tomar qualquer decisão é importante estar por dentro das regras do condomínio.

I

Inadimplência

A inadimplência é um assunto recorrente em condomínios, e essa falta de pagamento da taxa condominial pode acabar resultando em processos judiciais.

O síndico não pode abonar a cobrança de multas e juros sem autorização dos demais condôminos. É preciso também ficar atento as novas regras legais, que dispõem como consequência pelo não pagamento da taxa condominial até a perda do imóvel.

Idosos

A população brasileira vive cada vez mais, e bem como no caso das pessoas com deficiência física, é preciso que o condomínio seja preparado com acessibilidade.

Os condomínios construídos antes de 2004 não foram planejados de acordo com as regras de acessibilidade. Porém, o que vem ganhando força é que as edificações que não tenham áreas comuns acessíveis passem por reformas e adaptações para que todos os moradores possam usufruir delas. Leve essa ideia para o seu condomínio!

Inquilino

Ter inquilinos no condomínio pode trazer dificuldades, afinal, a pessoa não pode votar em algumas assembleias e em alguns casos, por não ser proprietário, causa problemas não seguindo as regras do regimento. O inquilino tem direito de fazer uso de todas as áreas comuns do condomínio, bem como seguir as regras. Mas, caso haja problemas, o proprietário será acionado.

J

Jardim

Flores e plantas agradam ao olhar de qualquer um e ambientes assim deixam o espaço mais simpático. Com a tendência sustentável, muitos prédios já adotaram uma hortinha orgânica ou reservaram cantinhos para criar um jardim.

L

Livro de ocorrências

É a ferramenta de comunicação utilizada para registrar diversas situações da vida condominial – reclamações, recados, sugestões, comunicados.

M

Multas

Viver em condomínio significa também respeitar as regras do lugar. E quando as normas condominiais não são cumpridas, o condômino, a depender da gravidade da situação, é penalizado com multa, que é aplicada com o fim de reparar um ato considerado repreensível.

Mudança

As pessoas estão em constante mudança – de comportamento, de emprego e de moradia. Para transferir os móveis e todos os outros objetos de uma habitação para outra é preciso observar as regras do condomínio e os horários permitidos.

N

Normas de segurança

Estar seguro também depende de conhecimento. Para que haja uma proteção mais eficiente, utilizar normas de segurança faz toda a diferença em um condomínio. As regras são variáveis e adaptáveis de acordo com o tipo de condomínio. Os mecanismos físicos devem estar em sintonia com o comportamento humano.

O

Obras

Preventivas, emergenciais ou de valorização, as obras são ações constantes em um condomínio. O serviço é regulamentado pela Norma ABNT 16.280, que cuida da segurança e da estrutura das edificações brasileiras.

Orçamento

Tudo que é feito no condomínio tem um custo e, para que haja uma avaliação de melhor custo/benefício, síndicos solicitam vários orçamentos do serviço (ou produto) para expor em assembleia aos condôminos.

P

Piscina

A área preferida das crianças e também motivo de bastante dor de cabeça para os síndicos. Todo mundo adora um banho de piscina para refrescar e curtir com os amigos, mas as regras geralmente limitam a alegria dos moradores.

Porteiro

Funcionário responsável pela portaria de um edifício, que controla a entrada e saída de pessoas, recebe e distribui correspondência e outros serviços pertinentes ao cargo.

Playground

O lugar da criançada. É o espaço destinado à recreação infantil.

Q

Quadro de avisos

Lugarzinho estrategicamente posicionado para ser visto (e lido!) por todos os moradores do condomínio. É uma espécie de lembrete de responsabilidades dos condôminos e também serve de apresentação de documentos.

R

Regimento Interno

Regimento ou Regulamento Interno é o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles de uma forma ou de outra usam o condomínio.

S

Síndico

Todo condomínio é formado por um conjunto de habitantes e regras. Por isso, ter um gestor para fiscalizar e comandar este ambiente é fundamental. E este representante é chamado de síndico: o indivíduo eleito pelos condôminos, em empreendimento residencial ou comercial, para administrar o edifício.

Subsíndico

Braço direito do síndico, o subsíndico é responsável por auxiliar toda a atividade administrativa do condomínio e é também o substituto oficial em ocasiões que o síndico esteja ausente.

T

Taxa extra

Indesejada, a taxa extra é a cobrança eventual para realizar determinado serviço no condomínio. A quantia costuma ser necessária para obras emergenciais, reformas preventivas e em intervenções que valorizem a estrutura do edifício.

Temporada

O aluguel por temporada é definido pela curta duração. Para se enquadrar na categoria, o tempo de aluguel não pode exceder 90 dias. Entretanto, na maioria das vezes, esse tipo de locação tem duração bem mais inferior e causa muitos problemas ao condomínio.

V

Vizinho

Ao morar em condomínio, impossível viver sozinho. Ao lado, cada morador vive e convive com outras pessoas, os vizinhos.

Visitante

Amigos, parentes, profissionais para fazer determinado serviço, qualquer que seja e esteja na unidade habitacional do morador é, para o condomínio, um visitante. Vale frisar que o comportamento do visitante é de responsabilidade do condômino.

Z

Zelador

Como o próprio nome já sugere, o zelador é o indivíduo encarregado por zelar pelo ambiente e por tomar conta de prédio.