Fachada, uma palavra que também pode ser traduzida como frequente motivo de problemas em condomínio. Afinal, cada proprietário quer deixar seu espaço com características próprias.

Varandas, sacadas, portas, janelas, são vários os alvos de desejo de mudança em um imóvel. Mas estas mudanças, aparentemente sutis, podem descaracterizar a fachada do empreendimento e causa uma ‘bagunça visual’ na aparência do lugar.

Apesar de conhecer as regras e saber que alterações na fachada só são permitidas de acordo com a Convenção Coletiva de Condomínio, muitos moradores não sabem exatamente identificar o que é considerado fachada. E, consequentemente, o que pode ou não ser modificado legalmente sem qualquer aborrecimento.

“Fachada é a área visível das faces do edifício. Divide-se em fachada externa (frente, laterais e fundo do edifício) e fachada interna (corredores e portas dos apartamentos, garagem e outros espaços da área comum)”, define a advogada Tatiana Tomzhinsky.

A porta da unidade habitacional é constantemente motivo de desavença. Tem sempre um morador querendo uma porta com estilo, cor, modelo ou tamanho diferente. E, nem sempre, consulta o síndico para efetivar a mudança. Na maioria das vezes, por se tratar do imóvel, o proprietário acha que está inclusa na sua posse.

No Rio de Janeiro, uma proprietária trocou apenas o modelo da porta. Ou seja, manteve na mesma cor (branca) e tamanho das demais, mas foi alertada pelo síndico a desfazer a mudança.

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Advogado especialista em condomínios Marcio Rachkorsky. (Imagem: Reprodução/CBN)

“O síndico tem razão. A palavra de ordem hoje nos condomínios é padronização. Então, quer fazer alguma coisa no apartamento e tem visão para fora, precisa combinar com os vizinhos para manter uma harmonia estética da fachada, da área que os visitantes enxergam. Então, essa questão da porta, tem gente que quer mesmo melhorar a qualidade ou modernizar, não tem problema, desde que combine com os vizinhos de andar”, explica o advogado especialista em condomínios Marcio Rachkorsky.

Rachkorsky acrescenta ainda que este tipo de mudança fica muito mais fácil em apartamentos de uma unidade por andar, por exemplo.

“Quem mora em prédio de um por andar, prédio mais chique, fica mais à vontade para mudanças, porque é uma área privativa só ela vai usar. Quando existem mais três vizinhos de porta, é fundamental combinar com eles. Assim, os quatro compram o mesmo modelo de porta e não tem problema”, diz o advogado.

Sempre é preciso adequar sua obra à convenção coletiva. São as regras do condomínio que, geralmente, ditam as permissões e proibições de alterações nas fachadas.

“Primeiramente, é necessário esclarecer os condôminos a respeito, explicando os conceitos de fachada, alteração de fachada, o que é permitido ou não. No que respeita as alterações mínimas, como telas de proteção e fechamento de sacadas com vidro, é necessária a realização de uma assembleia prévia, a fim de definir um padrão, como cor, espessura e modelo”, alerta Tatiana Tomzhinsky, que possui mais de 15 anos de carreira dedicados à área condominial.

A flexibilidade entre alterações de fachada e áreas comuns do condomínio é variável e depende especificamente de cada prédio.

“Há condomínios que permitem, por exemplo, que o hall de cada andar tenha uma decoração diferente – desde que seja uma decisão coletiva e harmônica dos moradores daquele andar. Já outros, são mais rígidos e determinam que todos os andares tenham o mesmo padrão”, comenta Marcio Rachkorsky.

Especialistas recomendam a consulta a arquitetos para que a transformação no próprio imóvel não interfira na construção inicial. Este profissional é capaz de solucionar boa parte dos desejos dos clientes sem apelar para a proibida alteração de elementos da fachada.

Ainda em fase de mudança para o novo apartamento, a empresária e influenciadora digital Fabiana Justus fez uma grande obra em sua nova morada, mas salientou a importância de respeitar a estrutura do prédio.

“As janelas dos quartos serão quadradas por dentro e arredondadas por fora. Não foi possível alterar porque era a fachada do prédio”, explicou ela em um vídeo nas redes sociais.

O motivo da mudança de Fabi Justus e do marido, Bruno D’Ancona, é a chegada das filhas gêmeas. Priorizando uma melhor localização do imóvel, a filha do empresário Roberto Justus comprou um apartamento mais antigo – que contou com um estúdio de arquitetura para organizar as ideias e desejos do casal sem causar futuros problemas estruturais ao condomínio e, consequentemente, aos novos moradores.

 
Fabiana Justus mostra reforma de novo apartamento nas redes sociais / Imagem: Reprodução / Instagram

O Código Civil Brasileiro é bem claro ao determinar, entre as obrigações dos condôminos, o dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

“Ou seja, é vedada qualquer inovação ou modificação que venha a afetar a estética do edifício. Pois, a fachada do prédio é área comum. No entanto, alguns condomínios têm permitido (após aprovação em assembleia), pequenas alterações, desde que não interfiram na harmonia, na estética do edifício, como por exemplo: telas de proteção e fechamento das varandas com vidro. Necessário, ainda, analisar a convenção do condomínio a respeito, pois caso seja omissa, só será possível a alteração da fachada com a ‘aquiescência da unanimidade dos condôminos’, conforme artigo 10, §2º da Lei 4.591/64”, explica a advogada.

O regramento também impõe ao condômino que não cumprir este dever estabelecido, o pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Uma assembleia pode resolver o problema com mais rapidez e facilidade. “Em casos específicos de alterações de fachada, o melhor é reunir uma assembleia e propor a troca coletiva, pois quando cada um faz o seu, nem sempre dá certo, vira uma colcha de retalhos e, pior, desvaloriza o imóvel”, frisa Marcio Rachkorsky.

Ainda assim, apesar desta penalidade prevista em lei, a alteração de fachada é, frequentemente, alvo de ação judicial. Mas o síndico pode ser o grande protagonista na intermediação deste tipo de problema e evitar o contratempo de ter o problema resolvido na justiça.

“Alguns condôminos alteram a fachada por desconhecimento das normas do condomínio, ou até mesmo por desconhecerem o conceito de “alteração de fachada”. Diante disso, inicialmente, é importante que o síndico converse com o condômino e o oriente. Todavia, caso não surta efeito, será necessário notifica-lo extrajudicialmente, solicitando que restabeleça os padrões do condomínio, em determinado prazo, sob pena de aplicação de multa. E, em último caso, será necessário o ingresso de ação judicial”, disse Tatiana Tomzhinsky.

Uma assembleia pode resolver o problema com mais rapidez e facilidade. “Em casos específicos de alterações de fachada, o melhor é reunir uma assembleia e propor a troca coletiva, pois quando cada um faz o seu, nem sempre dá certo, vira uma colcha de retalhos e, pior, desvaloriza o imóvel”, frisa Marcio Rachkorsky.