Aluguel: quem paga reforma, conserto, IPTU: dono ou inquilino?

Publicado em 2 de junho de 2020 às 12:51

Quem já alugou um imóvel ou conhece alguém que vive no aluguel já deve ter ouvido perguntas sobre quem deve pagar certas despesas de manutenção do imóvel, como IPTU, consertos e reformas, ou dúvidas sobre os direitos e deveres do inquilino e do proprietário. Tudo isso é definido pela Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato.

Quem paga pelo IPTU do imóvel?

O dono de um imóvel pode incluir no contrato de locação uma cláusula dizendo que o locatário deve pagar o IPTU. Contudo, segundo o Código Tributário Nacional, o imposto se refere a propriedade. Portanto, o responsável final pelo pagamento é o dono da propriedade, e não quem aluga. Se o IPTU não for pago, a prefeitura cobrará a dívida do dono do imóvel, independentemente do que ficou definido no acordo entre inquilino e proprietário.

Quem paga o seguro contra incêndio?

O dono do imóvel deve arcar com todos os seguros do imóvel, como o seguro contra incêndio. No entanto, o dono também pode colocar uma cláusula no contrato de locação transferindo essa responsabilidade para o inquilino.

Quem paga por reformas e reparos no imóvel?

É o proprietário do imóvel quem paga por qualquer despesa com reforma ou reparo na estrutura do imóvel, como pintura de fachada, ampliações, iluminação e instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de esporte e de lazer. É dele também a responsabilidade por qualquer custo com decoração e paisagismo no local. Esse tipo de despesa é chamado de extraordinária.

Quem paga por reformas e reparos nas áreas comuns (incluindo elevadores)?

O proprietário é responsável por qualquer reforma estrutural também nas áreas comuns, mas é o inquilino que deve arcar com custos de manutenção e conservação de áreas comuns, elevadores, porteiro eletrônico, equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança. Também paga por pequenos reparos nas dependências e em instalações elétricas e hidráulicas. Essas despesas são chamadas de ordinárias.

Inquilino pode mudar a estrutura do apartamento?

O inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e por escrito do dono do imóvel. Caso precise instalar uma lareira, derrubar paredes ou fazer qualquer reforma que altere a estrutura do local, é preciso antes pedir para o proprietário.

Quem participa de assembleia de condomínio?

Proprietários, inquilinos e pessoas que receberam procuração do dono imóvel podem participar da assembleia, desde que estejam com as contas em dia. Inquilinos votam apenas em assuntos referentes à manutenção do imóvel (ordinárias). Questões relacionadas a investimentos no patrimônio são decididas apenas pelos donos ou procuradores.

Quem pode votar em síndico ou conselheiro?  Inquilino e dono do imóvel podem votar no síndico, desde que não estejam inadimplentes. Inquilino pode ser síndico? E conselheiro?

Inquilino pode ser síndico. No caso de conselheiro, é necessário verificar se a convenção condominial não coloca algum impedimento.

O que faz o inquilino ser despejado?

O proprietário pode mover uma ação de despejo contra o inquilino que descumpriu repetidas vezes as regras do contrato, como o não pagamento do aluguel e do condomínio, ou com comportamento antissocial que impossibilita o convívio com demais moradores, como briga em excesso, gritaria, preconceito etc.. A decisão, no entanto, cabe ao juiz. A ação do despejo pressupõe que houve tentativas amigáveis de retomada do imóvel anteriormente. Proprietário pode encerrar contrato antes do prazo? Quem paga a multa? A Lei do Inquilinato proíbe o proprietário de pedir o imóvel durante o prazo de locação determinado no contrato, exceto se for para uso próprio, de cônjuge/companheiro ou para uso de pais, avós, filhos ou netos que não tenham imóvel residencial próprio. Nesse caso, a multa estabelecida em contrato, que geralmente é o valor de três meses de aluguel, é paga pelo dono do imóvel ao inquilino. Qual o prazo mínimo de aviso prévio para deixar o imóvel ou pedir o imóvel? O aviso prévio deve ser feito com antecedência de, no mínimo, 30 dias antes da saída ou pedido do imóvel. Se o proprietário colocar o imóvel a venda, quais os direitos do inquilino? É obrigado a abrir a porta para interessados? Caso o imóvel seja colocado a venda, o inquilino deve ser notificado pelo proprietário e tem preferência na compra, em igualdade de condições oferecidas a outros interessados. Caso alguém queira visitar o imóvel, o inquilino não deve ser opor. No entanto, é preciso que a visita seja combinada previamente.

Como funciona o aluguel via caução?

O locatário deposita em uma caderneta de poupança, com o nome dele e do dono do imóvel, um determinado valor, que geralmente é de três meses do aluguel. A quantia serve como garantia em caso de inadimplência. No final do contrato, a caução é devolvida ao locatário, com juros. Quem paga fundo de reserva do condomínio? Por lei, é obrigação do dono do imóvel pagar pelo fundo de reserva, cuja finalidade é dar suporte para futuras obras e reformas estruturais (despesas extraordinárias). Porém, caso o condomínio utilize parte do fundo de reserva para despesas ordinárias (manutenção, limpeza etc), o locatário precisa contribuir com a reposição do fundo. Fiador precisa ter imóvel na mesma cidade da locação? Apesar de muitas imobiliárias pedirem um fiador com imóvel na cidade da locação, o que facilita a verificação das informações do locatário, a lei não faz essa exigência.

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