Carnaval em condomínio: proibição x permissão de locação temporária

Publicado em 17 de fevereiro de 2020 às 10:42

A festa mais popular do Brasil se aproxima e, com ela, aumenta a procura por imóveis para locação, para hospedagem temporária. Imóveis na praia sempre foram os mais procurados, mas agora, a atenção está voltada também para a capital paulista, que ganhou destaque com as centenas de blocos de rua. A busca por um local para se hospedar ficou mais moderna e eficiente, com a oferta de inúmeros espaços para aluguel, disponíveis em aplicativos digitais, a um clique de decisão.

A legalidade de locações em condomínios via aplicativos é discutida em âmbito federal e teve julgamento adiado pelo STJ (Supremo Tribunal de Justiça), no ano passado. Enquanto a questão continua em discussão, há condomínios que optaram por limitar o uso dos aplicativos nesse sentido, sob o argumento de garantir a privacidade de seus moradores.

Outros empreendimentos, após debate em assembleia entre os moradores, aprovaram a locação temporária. Esse consenso, no entanto, não exime a criação de regras para garantir a segurança de todos, como determinar horário de entrada e solicitar informações sobre os acompanhantes, por exemplo. Além da estipulação de normas, outras medidas, envolvendo a estrutura e a equipe de funcionários, precisam ser tomadas.

“Os empreendimentos em que for acordada, por meio de assembleia, a locação via aplicativo, devem ter a recepção preparada para tanto e equipe treinada, uma vez que o fluxo de visitantes impacta na rotina do condomínio”, fala José Roberto Graiche Junior, vice-presidente do Grupo Graiche, empresa que atua na área de administração de condomínios, e especialista em Direito Imobiliário e Condominial.

Onde há proibição

Os condomínios que proíbem locação de imóveis, por intermédio de plataformas digitais, se amparam no Decreto 84.910/1980, Artigo 3º, o qual constitui que a locação do apartamento por dia é considerada uma característica essencial de serviços de hospedagem (hotéis, flats, pensões, etc.) e, se realizada dentro do condomínio, ocorre uma mudança significativa na destinação do imóvel, que passa de residencial para comercial.

“Um fato que ajuda a comprovar a afirmação é a acentuada queda da procura de hospedagens em hotéis, devido à migração dos clientes para as plataformas digitais”, lembra Graiche Junior. “As proibições podem ser justificadas pelas potenciais ou concretas situações de perturbação à ordem e à segurança dentro dos condomínios, que nem sempre dispõem de serviços, estrutura e funcionários para atender o aumento de fluxo e a fiscalização de pessoas circulando nas áreas comuns”, salienta o vice-presidente do Grupo Graiche.

O outro lado: a permissão da locação

Em contrapartida às proibições, a locação por temporada está prevista na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), por prazo não superior a noventa dias.

Graiche Junior ressalta que, caso o condomínio permita a locação temporária por plataformas digitais, o condomínio deve ser comunicado o quanto antes sobre o período de permanência dos ocupantes.

“Além disso, é importante criar formulários internos com a qualificação dos ocupantes e disponibilizar uma cópia dos documentos dos mesmos na portaria”, fala.

Outras medidas importantes são:

– Disponibilizar uma cópia do Regulamento Interno aos ocupantes e, em caso de qualquer infração cometida, o proprietário do imóvel será responsabilizado;

– Estipular que o número de ocupantes não exceda a capacidade normal comportada pela unidade;

– Determinar regras sobre o uso de elevadores, descarte de lixo, circulação com animais domésticos, barulho e restringir o acesso de pessoas que não cumprem os pré-requisitos.

Debate em assembleia

Seja para proibir ou permitir a locação de imóvel situado em condomínio, por intermédio de plataformas digitais, é importante que o assunto seja discutido em assembleia condominial, com convocação específica.

“A discussão deve ser aprofundada, levando em conta ambas as interpretações, fundamentos e consequências para a vida em condomínio, culminando na decisão coletiva”, destaca Graiche Junior.

A decisão deve ter, ao menos, a maioria absoluta de todos os condôminos (50% + 1). O ideal, para a completa solução condominial, é que a decisão resulte do voto de 2/3 de todos os condôminos, a fim de possibilitar a alteração na própria Convenção Condominial.

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