Se um sapato novo logo estraga, a loja troca, se uma roupa nova vem furada, devolvemos, se um carro novo apresenta um defeito, ele volta para a concessionária. Mas, e um condomínio?

Assim como outros bens ele tem uma garantia, mas determinar o responsável por grandes falhas ou pequenos defeitos não é muito simples e exige uma assessoria técnica. Vale lembrar que cabe ao condomínio manter a manutenção sempre em dia para não perder seus direitos.

Prazo de validade

Por uma junção de determinações do Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e decisões judiciais (jurisprudências) as construtoras devem oferecer uma garantia de, no mínimo, cinco anos aos compradores. Essa garantia vale para vícios ocultos, ou seja, problemas que não são aparentes e só são descobertos com o passar dos anos, e vícios aparentes.

A validade da garantia deve começar a partir de dois possíveis pontos: a data de entrega ou da certidão do habite-se. Passa a valer a data que ocorrer por último. No caso de vícios ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o problema passa a ser perceptível.

O prazo de cinco anos é apenas um parâmetro legal, já que alguns fatores, como a pintura, têm uma garantia menor e problemas estruturais, um prazo maior.

Todos os itens do condomínio têm alguma garantia. Os mais estéticos, como os acabamentos, têm uma garantia mais curta; outros, mais longa. Mas, legalmente, o prazo reconhecido é de cinco anos. Problemas estruturais têm uma garantia maior, pré-estabelecida.

Certificado de garantia

A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel e uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos síndicos, pois são a certidão de nascimento do condomínio e inviabilizam intervenções na estrutura caso não existam mais ou estejam desatualizados.

A construtora deve fornecer a cada comprador uma lista com os itens e seus prazos de garantia. No caso de equipamentos, para os que são comprados durante ou no início da obra, a construtora deve fornecer uma garantia que não esteja atrelada ao prazo do fabricante. E antes de assinar o contrato com uma construtora certifique-se de que a garantia está estabelecida de maneira clara

Precauções quanto à validade da garantia

Em condomínios novos, os moradores devem eleger o síndico e formar uma comissão que vai acompanhar a entrega e garantir que tudo esteja como combinado.

Ter um laudo técnico é muito importante para que os argumentos dos moradores tenham fundamentos sólidos e, caso o problema pare na Justiça, tenha mais credibilidade. Contratar uma empresa especializada é uma solução segura.

Cada morador deve checar sua unidade cuidadosamente. Se preferir, o condômino pode contratar uma consultoria para o seu apartamento, independente do condomínio.

A inspeção no condomínio deve ser feita antes de sua ocupação pelos moradores. Dessa maneira, as garantias são mantidas e, se o condomínio apresentar grandes problemas, o recebimento pode ser negado até que as falhas sejam corrigidas e constatadas pela empresa contratada pelo condomínio ou comissão.

A garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção. Ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita normalmente e, se não for, os problemas decorrentes não cabem à construtora.

Na impossibilidade de se contratar uma empresa de inspeção, é conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente. Pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios.

Não disponibilize a planta original no papel para moradores, funcionários e empresas contratadas. Se possível, forneça uma versão digital.

Atenção: obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

Inspeção e Laudos Técnicos

Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o síndico e sua comissão não podem emitir laudos técnicos e especializados sobre a entrega do condomínio. Por isso, a contratação de uma empresa de inspeção é importante para garantir seus direitos.

Depois da inspeção, a empresa deve emitir um laudo técnico sobre os problemas encontrados e orientar a comissão de moradores sobre os procedimentos aconselháveis. Alguns reparos podem acontecer com os moradores já ocupando o condomínio, outros problemas inviabilizam a ocupação.

Os campeões de reclamações

Alguns problemas já são velhos conhecidos das empresas de inspeção. Acabamentos como pintura e revestimento são sempre prejudicados pela pressa da equipe da construtora em entregar a obra em dia. No entanto, esses itens perdem a garantia assim que a entrega é assinada, já que podem ser danificadas com o uso do dia-a-dia facilmente. O ideal é conferir antes de ocupar o condomínio. Além disso, reclamações sobre a qualidade desse serviço dificilmente são comprovadas, já que o capricho na elaboração se torna um fator relativo.

Quanto à impermeabilização, é comum que, na entrega, a garagem já tenha goteiras ou que a pintura esconda infiltrações.

Fique atento também as vagas da garagem, pois erros de projeto geram aquelas vagas estranhas e mais apertadas que existem em muitos condomínios. Todas as vagas devem ter a mesma dimensão e serem viáveis de estacionamento.

Uso da garantia

O prazo para uma reclamação legal sobre problemas encontrados em condomínios com garantia é de 20 anos. Esse tempo, no entanto, não equivale a própria garantia, que costuma ser menor e é determinada por contrato. É apenas o prazo para reclamação.

Caso seja necessário entrar em contato com a construtora para requerer o direito à garantia, mantenha protocolos e cópias dos contatos e solicitações. Algumas construtoras disponibilizam em seus sites na internet meios para enviar essas reclamações, mas não emitem comprovantes ou protocolos. Fique atento.

Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação de Obrigação de Fazer e requerer uma indenização por Perdas e Danos, na Justiça.

Isolamento acústico

Alguns edifícios são construídos sem nenhuma preocupação com o isolamento acústico entre as unidades. Um perito pode determinar a qualidade do isolamento acústico do edifício, mas essa prática não é usual. Se o caso for muito grave, o condomínio pode mover uma ação contra a construtora.

Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB e Editor da Revista Condomínio.