A inadimplência das taxas de condomínio gera um problema coletivo: a falta de recursos suficientes para manutenção das despesas condominiais mensais. Para tentar contornar o problema, a primeira atitude do síndico é propor o aumento da taxa de condomínio. Uma alternativa à falta de pagamento é a criação de um fundo de inadimplência.

De acordo com o especialista em condomínios Márcio Rachkorsky, a inadimplência atinge todo tipo de condomínio, independentemente da classe social dos condôminos. “De rico, de pobre, de milionário, todo condomínio sofre com a inadimplência. O segredo é manter esta situação sob controle, que é de até 10%. Acima disso, já começa a complicar a gestão do condomínio”, afirma Rachkorsky.

Diferentemente do fundo de reserva habitual previsto para suportar despesas emergenciais ou imprevistas no orçamento do condomínio, o fundo de inadimplência é uma arrecadação especificamente voltada para cobrir déficit de caixa na manutenção das despesas ordinárias do condomínio e deve ser instituído na Convenção Condominial, Regimento Interno ou através de deliberação em assembleia – sendo fundamental especificar as regras para uso da verba.

“O fundo de reserva a rigor não pode ser usado para cobrir despesas ordinárias. Se já existe regulamentação para este fundo na Convenção de Condomínio, é preciso ficar atento às regras determinadas. Caso não haja deliberação, neste momento de crise econômica, pode ser útil a criação de um fundo que possibilite uso para cobertura de inadimplência e também de despesas imprevistas”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Inaldo Dantas.

Em geral, para criar o fundo de inadimplência é instituído uma taxa, separada do valor da cota condominial. Este pagamento deve ser feito por todos os moradores, inclusive inquilinos. De acordo com o artigo 23 da lei 8.245/91, famosa Lei do Inquilinato, ‘o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio’. Ainda no mesmo artigo, o legislador define como despesas ordinárias’ – por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva.

Para Fabiano Hollanda, síndico há mais de quatro anos em um prédio na Ponta Verde, esta taxa pode onerar os condôminos. “Por se tratar de uma taxa extra, os adimplentes serão prejudicados por conta dos inadimplentes. Acho mais viável incentivar o inadimplente ao pagamento do condomínio com outras medidas”, avalia o síndico.

É considerado inadimplente todo aquele que não efetuou o pagamento de certa conta no período mínimo de 90 dias. Ou seja, até 90 dias sem quitação, o indivíduo possui contas em atraso; passado este prazo, passa a ser um inadimplente.

Conhecendo possibilidades

Com a constituição do fundo de inadimplência, é preciso definir metas, prazos e formas de uso e reposição da verba. Outro ponto importante é de decidir qual o tipo de investimento será realizado com o dinheiro arrecadado.

“As pessoas precisam entender que investimento é algo que garanta, pelo menos, a reposição da perda inflacionária. E quanto maior o valor investido, maior o poder de barganha para conseguir maiores taxas de rentabilidade”, explica o economista especializado em finanças pessoais Rômulo Salles.

Mas é preciso ficar atento aos regramentos das instituições bancárias. “O ideal seria deixar uma parte deste dinheiro na poupança, que tem liquidez imediata, e outra aplicar em investimentos bancários, que permitem um maior ganho com o passar do tempo”, orienta Salles.

Para os mais conservadores, uma boa sugestão é a cartela de investimentos de renda fixa (CDB, LCI, LCA e títulos do Tesouro Direto). Para os mais preferem o risco, existe a possibilidade de investir no mercado de ações, que é variável e mais arriscado.

“Nem sempre a melhor opção para você é a que o banco oferece. Quando se questiona quais os parâmetros de escolha, precisamos estar focados em investimentos que superem a taxa de inflação e de olho na taxa Selic, que baliza a economia do país’, disse o economista.

Na escolha certa, que varia de acordo com o perfil e a necessidade de cada condomínio, dois fatores podem fazer a diferença: tempo e volume investido. “Quanto mais tempo o dinheiro ficar investido no banco, menos impostos pagos e maior a possibilidade de aumento das taxas de rentabilidade. E quanto maior o valor investido, melhores as ofertas e maior o retorno do investimento”, explica Rômulo Salles.

Outra dica do economista é pesquisar as melhores ofertas. “O investimento bancário é um produto financeiro como qualquer outra coisa que você compre. É preciso pesquisar em vários bancos para avaliar quem dá as melhores opções. Tudo é negociável, exceto o imposto de renda, que é tabelado”, comenta.