Com o maior número desde 2013, os fundos imobiliários voltaram a atingir o patamar de mais de 100 mil investidores. De acordo com a B3 (novo nome da BM&FBovespa, mais importante bolsa de valores brasileira), este mercado investidor é composto em maioria absoluta, 85%, por pessoas físicas.

Investir em imóveis é a opção predileta de muitos brasileiros que usam os bens para locação e a geração de renda. Mas nem todos tem capital suficiente para adquirir um imóvel ‘extra’. Neste sentido, o fundo imobiliário é um mecanismo de renda variável através do investimento em imóveis que proporciona a diversificação de capital ao comprar diversos imóveis de uma vez só e investindo em um único fundo.

“Os fundos imobiliários têm diferentes segmentos e é necessário entender o objetivo do investidor. Para escolher onde quer investir é importante que conhecer o imóvel, suas caraterísticas, perspectivas de rendimento e rendimento passado e taxa de ocupação do imóvel”, disse o analista financeiro da Eleven Financial Raul Lemos [confira abaixo a íntegra da entrevista].

Através da venda de cotas, os fundos de investimentos imobiliários captam recursos que podem ser aplicados em imóveis na área rural ou urbana, comercial ou residencial ou na aquisição de títulos mobiliários ligados ao setor imobiliário.

Cada fundo possui regulamento e política específica e seus rendimentos são distribuídos periodicamente entre os cotistas. Outra característica desta modalidade de investimento é a baixa liquidez – capacidade (ou facilidade) de ser convertido em dinheiro.

A maioria dos fundos imobiliários tem regramento fechado e o investidor não pode resgatá-lo antes do prazo determinado. Caso tenha interesse em se desfazer do investimento, a saída é vender as cotas no mercado secundário.

A Bovespa oferece a possibilidade investimento em 139 fundos diferentes com capital inicial a partir de R$ 1mil. Para adquirir cotas, o investidor pode comprar diretamente com o emissor do fundo ou no mercado secundário, através de terceiros. A vantagem de adquirir na distribuição pública do fundo está a possibilidade de maior valorização das cotas. Em compensação, ao comprar desta forma, o investidor conta com a imprevisibilidade do negócio, pois não existe histórico e segurança de continuidade.

Entre as vantagens do fundo imobiliário está a possibilidade de isenção de imposto de renda para os rendimentos de pessoas físicas em casos específicos. Os não isentos pagam uma alíquota de 20% do rendimento e do ganho capital.

“O investimento em fundo imobiliário tem como vantagem a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos ao cotista pessoa física, desde que sejam respeitadas três condições: o investidor tenha menos de 10% das cotas do fundo, o FII tenha no mínimo 50 cotistas e se as cotas forem negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou em mercado de balcão. Outra vantagem é que além dos dividendos recebidos, os cotistas podem ganhar dinheiro através da valorização das cotas que são negociadas no mercado secundário como ações, as vendendo por um preço mais alto que o de compra”, explica o analista, que é especialista nos setores de alimentos e bebidas, construção civil e fundos imobiliários.

Porém, é preciso ficar atento aos riscos deste produto. Ao contrário do que pensa a maioria, o fundo imobiliário não é renda fixa. Por isso, conhecer o investimento mais detalhadamente é prerrogativa para minimizar perdas financeiras.

“Um dos erros é o de investir em um fundo que não tenha boas perspectivas acreditando que, por estarmos em um momento de baixa, todos se valorizarão igualmente no momento de reaquecimento da economia”, acrescenta Lemos.

Graduado em Administração de Empresas pelo Insper, Raul Grego Lemos acredita que a expectativa é de valorização dos fundos imobiliários com a taxa de juros estabilizada e a recuperação econômica já a partir de 2018.

Confira a entrevista!

Painel Urbano:    Como escolher um fundo imobiliário?

Raul Lemos: Os fundos imobiliários têm diferentes segmentos e é necessário entender o objetivo do investidor. Existem fundos imobiliários de agencias bancárias, edifícios comerciais, shopping centers, galpões logísticos, educacionais, hotéis, hospitais, entre outros. Para escolher onde você quer investir é importante que conheça o imóvel, suas caraterísticas, perspectivas de rendimento e rendimento passado e taxa de ocupação do imóvel. Você, como investidor, precisa saber no que está investindo e qual o potencial de retorno e riscos envolvidos. A principal questão é se os imóveis que o fundo imobiliário possui têm perspectivas de melhora com o reaquecimento da economia. Além disso, com base no histórico do fundo, entender se o gestor tem uma posição ativa.

Painel Urbano:    Qual a maior dúvida e o maior erro de quem escolhe um fundo imobiliário?

Raul Lemos: Um dos erros é o de investir em um fundo que não tenha boas perspectivas acreditando que, por estarmos em um momento de baixa, todos se valorizarão igualmente no momento de reaquecimento da economia. Devido ao momento econômico e do mercado imobiliário temos diversas oportunidades de investimento em fundos imobiliários. Porém,  é necessária uma análise dos ativos através dos quais o fundo obtém receita que será revertida em dividendos distribuídos aos cotistas. É importante entender que o tipo dos imóveis, sua localização e qualidade são essenciais para saber os que realmente são oportunidades. Um exemplo é o da diferença nas expectativas para aumento da taxa de ocupação dos imóveis comerciais para as cidades do Rio de Janeiro e de São Paulo. Apesar de qualidade e taxa de ocupação semelhante dos ativos de dois fundos que cobrimos, um com imóveis no Rio de Janeiro e outro em São Paulo, temos recomendações diferentes por entendermos que a situação econômica das cidades não é a mesma.

Painel Urbano:    Quais as vantagens de escolher um fundo imobiliário para investir?

Raul Lemos: O investimento em fundo imobiliário tem como vantagem a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos ao cotista pessoa física, desde que sejam respeitadas três condições: o investidor tenha menos de 10% das cotas do fundo, o FII tenha no mínimo 50 cotistas e se as cotas forem negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou em mercado de balcão. Outra vantagem é que além dos dividendos recebidos, os cotistas podem ganhar dinheiro através da valorização das cotas que são negociadas no mercado secundário como ações, as vendendo por um preço mais alto que o de compra.

Painel Urbano:    Qual o conselho/orientação para quem vai adquirir um fundo imobiliário pela primeira fez? O que o investidor precisa saber?

Raul Lemos: O investidor precisa conhecer o fundo em que deseja investir. Os fundos são divididos em setores de acordo com o tipo de seus ativos e cada um deles apresenta particularidades que podem se encaixar melhor em estratégias de investimento diferentes. Entendendo isso e tendo em mente o seu objetivo com o investimento, quem vai adquirir um fundo imobiliário pela primeira vez estará mais preparado para realizar uma escolha. Além disso, é importante conhecer o gestor do fundo, que é o responsável pelas decisões de investimento ou desinvestimento em ativos, cabendo a ele escolhas que impactarão no desempenho do fundo.

Painel Urbano:    Com a recessão econômica, os fundos imobiliários também amargaram prejuízos e desvalorizações neste período. Qual a expectativa para os próximos anos?

Raul Lemos: Os fundos imobiliários sofreram com a redução da taxa de ocupação, preço por m² e taxa de juros muito elevadas, o que tirou a atratividade dos fundos imobiliários. A relação da queda da taxa de juros com recuperação da atividade econômica combina um fator para que fundos imobiliários com bons ativos e bem localizados se beneficiem. Entendo que com a taxa de juros, atualmente, em 8,25%, os fundos imobiliários se beneficiem com a distribuição de rendimentos isentas de impostos de renda. A expectativa é de valorização dos fundos imobiliários com a taxa de juros estabilizada e a recuperação econômica já a partir de 2018.

Painel Urbano:    Existe um perfil de investidor para fundos imobiliários ou qualquer um pode investir nesta modalidade?

Raul Lemos: Na verdade, não existe um perfil, mas o investidor precisa ter consciência de que o fundo imobiliário é um investimento em renda variável. O valor da cota do fundo pode oscilar para cima ou para baixo a depender do momento do fundo. Entendo que o rendimento mensal, possa atrair o investidor fazendo uma comparação com renda fixa. Entretanto, a oscilação da cota pode assustar os investidores mais conservadores que não entendem exatamente como funciona o mercado de fundos imobiliários.

Painel Urbano:    Como a crise política influencia a oscilação dos fundos imobiliários?

Raul Lemos: A crise política influencia a decisão de investimento tanto do lado da pessoa que toma a decisão de comprar cotas de fundos imobiliários quanto para o gestor que toma a decisão de investimento do fundo podendo adiar para um outro momento de mais calmaria.