Inadimplência: constante problema em condomínio

Publicado em 6 de novembro de 2019 às 09:39

A inadimplência ainda é um dos maiores problemas da administração condominial. Principalmente em momentos de crise econômica, a taxa de condomínio deixa de ser prioridade e todos os condomínios convivem com o sufoco de driblar as contas no final do mês.

De acordo com Tatiana Tomzhinsky, advogada especialista na área Condominial, os condomínios não possuem uma fonte de renda e se mantêm apenas com a contribuição dos condôminos.

“Em grande parte dos condomínios, o valor angariado com as cotas condominiais é suficiente para cobrir apenas as despesas ordinárias, não sobrando recursos para se formar uma reserva para gastos excepcionais. Logo, a inadimplência, por menor que seja, afeta sobremaneira o orçamento do condomínio, impossibilitando a sua manutenção”.

Mas a falta de pagamento de alguns moradores também respiga nos bons pagadores com a criação de taxa extra ou o aumento da taxa condominial.

“A falta de recursos em razão da inadimplência impede que o condomínio faça melhorias e obras necessárias, acabando por desvalorizar o imóvel ou causando incômodos para os moradores, como por exemplo: o condomínio possui dois elevadores, um deles quebra, e em razão da falta de recursos, não é consertado”, alerta a advogada.

A inadimplência também tem consequências diretas para o condômino em dívida. Segundo Tatiana Tatiana Tomzhinsky, que há mais de 15 anos advoga para condomínios, o morador que não paga a taxa condominial pode até perder o imóvel.

“São várias as consequências para o condômino inadimplente. Desde a multa e juros até ser protestado em cartório, inscrito nos órgãos de proteção ao crédito e responder ação judicial, com a perda do imóvel em leilão”.

A solução do síndico para evitar (ou minimizar) a inadimplência condominial pode ser a prevenção. “O síndico deverá, nas assembleias, esclarecer a importância do pagamento das taxas de condomínio em dia e as consequências para os inadimplentes”.

Quer saber mais? Leia a integra da entrevista com a advogada Tatiana Tomzhinsky, especialista em condomínios há mais de 15 anos.

Tatiana Tomzhinsky, advogada especialista em Condomínios

PAINEL URBANO: A inadimplência ainda é o maior problema dos condomínios?
TATIANA TOMZHINSKY: Sim, pois os condomínios não possuem uma fonte de renda e se mantêm apenas com a contribuição dos condôminos, por meio da taxa de condomínio, essencial para o rateio das despesas com a manutenção e conservação do edifício. Em grande parte dos Condomínios, o valor angariado com as cotas condominiais é suficiente para cobrir apenas as despesas ordinárias, não sobrando recursos para se formar uma reserva para gastos excepcionais. Logo, a inadimplência, por menor que seja, afeta sobremaneira o orçamento do condomínio, impossibilitando a sua manutenção.
Desta forma, ante a inadimplência e a falta de recursos para manutenção do condomínio, o Síndico só tem três opções: a primeira, é retirar o dinheiro do fundo de reserva, o que não é aconselhável, já que a maioria das convenções condominiais preveem que somente poderá ser utilizado em casos emergenciais e não para despesas ordinárias. Algumas convenções preveem ainda uma sanção para o Síndico que utiliza o fundo de reserva inadvertidamente. A segunda, seria a criação de taxa extra, o que não é o ideal, pois os demais condôminos, adimplentes, acabarão “pagando” pelos devedores. A terceira, aumento da taxa condominial, que igualmente irá onerar os condôminos adimplentes.

PAINEL URBANO: E como esta inadimplência impacta nos condôminos adimplentes?
TATIANA TOMZHINSKY: De diversas formas, como na criação de taxa extra ou aumento da taxa condominial, que acaba por onerar o bom pagador. A falta de recursos em razão da inadimplência impede que o condomínio faça melhorias e obras necessárias, acabando por desvalorizar o imóvel ou causando incômodos para os moradores, como por exemplo: o condomínio possui dois elevadores, um deles quebra, e em razão da falta de recursos, não é consertado.

PAINEL URBANO: Qual deve ser o comportamento do síndico diante da inadimplência?
TATIANA TOMZHINSKY: A melhor solução é a prevenção.
a) O Síndico deverá, nas assembleias, esclarecer a importância do pagamento das taxas de condomínio em dia e as consequências para os inadimplentes. Pois, com a crise financeira, muitos condôminos priorizam outras contas e ignoram que os débitos condominiais, em futura ação judicial, podem acarretar na perda do imóvel em leilão, mesmo que se trate de bem de família, haja vista que o débito condominial possui natureza propter rem (obrigação em razão da coisa).
b) Fazer uma cobrança efetiva em face dos devedores. A inadimplência se configura um dia após a data do vencimento da taxa condominial. A partir daí necessário enviar carta de cobrança e ligações telefônicas. Caso tais medidas não surtam o efeito esperado, poderá o Síndico protestar em cartório os inadimplentes. Contudo, é necessário todo o cuidado ao protestar o devedor, para que a medida não acabe se tornando uma “faca de dois gumes”, pois o protesto indevido poderá ensejar uma condenação em danos morais para o Condomínio. Assim, sempre que possível, o condomínio deverá contar com uma assessoria jurídica especializada a fim de orientar e auxiliar o Síndico em seu dia a dia. Por derradeiro, frustradas as tentativas de recebimento amigável do débito, deverá ser movida ação judicial. Frise-se, que o Síndico não deverá deixar acumular muitos meses de inadimplência, o ideal é promover todas as tentativas acima e após, transcorrido no máximo dois meses, judicializar.
c) Fazer constar no Regimento Interno ou na convenção uma cláusula a respeito da multa compensatória, aplicada aos inadimplentes contumazes. O Código Civil prevê a aplicação de dois tipos de multa: a moratória de 2% prevista no §1º do artigo 1336 do Código Civil, que visa penalizar a impontualidade e a multa compensatória, prevista no caput do artigo 1337 do Código Civil, destinada a punir o descumprimento reiterado de toda e qualquer obrigação do condômino para com o Condomínio. A multa compensatória poderá ser de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode, como deve ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota condominial.
d) Aumentar o valor do “desconto de pontualidade”, concedido ao condômino que paga em dia a taxa condominial. Por exemplo, o valor da taxa de condomínio é de R$ 1000,00 (mil reais), para o condômino que pagar em dia será de R$ 800,00 (oitocentos reais). Trata-se de um importante incentivo para o adimplemento.

PAINEL URBANO: Existe algum direito do inadimplente?
TATIANA TOMZHINSKY: Sim, apesar de estar inadimplente com as taxas condominiais poderá se utilizar normalmente das áreas comuns e das benesses existentes no condomínio, como salão de festas, piscina, churrasqueira, etc.

Essa questão tem que ser observada pelos síndicos, pois vetar a utilização pelo inadimplente, poderá ensejar eventual condenação em danos morais em ação judicial movida em face do Condomínio.

PAINEL URBANO: E quais as consequências para este inadimplente?
TATIANA TOMZHINSKY: – O inadimplente não poderá votar nas assembleias condominiais;
– Fica sujeito a incidência de multa de 2%, juros de 1% e correção monetária sob o valor devido;
– Fica sujeito a multa compensatória (no caso de inadimplente contumaz);
– Conforme visto acima, poderá ser protestado em cartório, inscrito nos órgãos de proteção ao crédito e responder ação judicial, com a perda do imóvel em leilão.

 

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