A inadimplência é uma situação recorrente na administração de condomínio. Mas, em tempos de crise, o assunto ganha ainda mais destaque e o aumento da quantidade de condôminos com boleto atraso vira motivo de preocupação para o síndico.

A cota condominial é uma taxa mensal com valor estipulado em assembleia geral destinado ao pagamento de despesas ordinárias – que servem para manutenção do funcionamento do condomínio.

Por ter taxas de juros inferiores a dos cartões de crédito ou de financiamentos bancários, a cota condominial é geralmente preterida em relação ao pagamento destas contas.

“Com o advento do Código Civil (Lei 10.406/02), a multa aplicada aos débitos condominiais foi reduzida de 20% para 2%, elevando a inadimplência. Isso porque, muitos condôminos preferiam quitar compromissos que impõem encargos maiores, deixando para pagar o condomínio somente no limite do acordo amigável ou mesmo ao final de um longo processo de cobrança judicial”, comenta Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.

Vale ressaltar que é considerada inadimplência o descumprimento de um contrato ou de qualquer obrigação. Costuma-se iniciar qualquer tipo de cobrança, judicial ou extrajudicial, após 30 dias de atraso, mas depende do que foi estabelecido pela convenção condominial.

“Hoje em dia condomínio tem que ter uma estratégia para fazer cobrança efetiva e plantão amigável para fazer acordos. E tem que ter um jurídico bem forte que não deixa, por exemplo, uma pessoa ficar devendo 90 dias para receber a primeira cobrança”, comenta o advogado especialista em condomínios Márcio Rachkorsky.

A inadimplência é uma situação que atinge indistintamente todo tipo de condomínio, independentemente da classe social dos condôminos.

“De rico, de pobre, de milionário, todo condomínio sofre com a inadimplência. O segredo é manter esta situação sob controle, que é de até 10%. Acima disso, já começa a complicar a gestão do condomínio”, afirma Rachkorsky.

A convivência cotidiana entre vizinhos torna a cobrança delicado e nem sempre é confortável ao síndico cobrar a dívida do condômino que mora ao lado. Para minimizar o constrangimento, a solução é a contratação de escritórios advocatícios especializadas na cobrança extrajudicial – serviço que vem se popularizando diante nos níveis elevados de inadimplentes e da necessidade dos condomínios de suprir a falta de recursos financeiros.

Uma outra maneira para driblar a inadimplência é criar medidas de incentivo ao pagamento da taxa de condomínio. No prédio no bairro da Ponta Verde, onde Fabiano Hollanda é síndico há mais de quatro anos, o condomínio inventou um meio vantajoso para os adimplentes: dando desconto aos condôminos que efetuarem o pagamento da taxa de condomínio no prazo determinado anterior a data de vencimento do boleto.

É comum que síndicos, na tentativa de equilibrar as contas do condomínio, ofereçam descontos aos condôminos com contas em débito. Mas a advogada do Secovi Alagoas, Kessy G. Teixeira, orienta que este desconto seja decidido em assembleia para evitar que o síndico seja responsabilizado por tal ato.

“Descontos excessivos que venham a causar danos ao condomínio poderão ser imputados como de responsabilidade do síndico. No inciso VII, art. 1348, do CC, diz que ‘compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas’. Esta determinação impede que os demais condôminos sejam prejudicados por pagarem suas contas condominiais em dia. Recomenda-se que, qualquer tipo de desconto, seja levado ao conhecimento da Assembleia Geral, com pauta específica, utilizando-se do quórum para a aprovação da previsão orçamentária (2/3), tirando a responsabilidade do síndico, e transferindo-a para a Assembleia Geral, ficando assim, respaldado juridicamente, já que a decisão fora tomada pela maioria da massa condominial”, comenta a advogada.

Compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas

Lei nova

E se o condomínio não conseguir acordo, o novo Código de Processo Civil (CPC) possibilita a ajuização de ação de execução para reaver o débito condominial de forma ágil e efetiva. De acordo com o artigo 784 do CPC, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas é considerado um título de execução extrajudicial.

Na prática do processo judicial, o condômino devedor pode ser citado para o pagamento da dívida em três dias, assegurado a ele o prazo de 15 dias para defesa. Caso não aja quitação das cotas em aberto, o réu está exposto às medidas de execução de patrimônio, como penhora de imóveis ou interferência nas contas bancárias.

“As custas processuais são, inicialmente, de responsabilidade do condomínio, que é o legitimado para propor a demanda, podendo ser solicitado ao juiz que o executado pague as custas do processo, isso em caso de ingresso na justiça comum e sem o benefício da justiça gratuita”, explica Kessy G. Teixeira.

 

De acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o condomínio deve usar os meios legais de cobrança de dívida condominial. Ou seja, a jurisprudência do STJ considera que o Código Civil (CC) é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais – impedindo o condomínio da utilização de medidas não pecuniárias para punir condômino devedor.

Em recente julgamento de recurso, STJ decidiu que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002.

E, acompanhado por unanimidade pelos demais ministros, o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão sustentou sua tese argumentando que “na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação”.

Medida alternativa

Outra alternativa para fugir da morosidade da Justiça é a utilização dos mecanismos alternativos de conciliação, mediação e arbitragem com solução ágil e características peculiares.

“Rápido, é possível solucionar a lide já na primeira audiência de conciliação, caso não seja possível, será proferida sentença arbitral em no máximo seis meses, mas a média é de três meses. Eficaz, por primar pela preservação das relações, no caso dos condomínios, isso é muito importante. A mediação utiliza métodos que auxiliam as partes a firmarem o acordo, não havendo a imposição de um terceiro, ele se traduz de forma mais justa, sem prejuízos para um lado, não prevalecendo à máxima de que para um ganhar outro tem de perder. Lembrando que o acordo firmado entre as parte possui o mesmo valor jurídico de um acordo firmado na esfera judicial. Baixo custo, o valor das custas é irrisório diante dos benefícios alcançados pela conciliação, mediação ou arbitragem em relação a forma judicial. Sigilo, todo o procedimento tramita de forma sigilosa, não havendo divulgação de qualquer forma dos dados e termos do processo”, orienta a advogada do Secovi.

Condômino inadimplente

E, mesmo que em alguns casos, o condômino se sinta lesado por achar que o seu vizinho não pagador estar se beneficiando do seu dinheiro e queira entrar com ação judicial particular, o advogado Márcio Rachkorsky não aconselha.

“A ideia de entrar com uma ação particular contra o vizinho é muito mais um ato de vingança do que qualquer outra coisa e a tendência é perder a ação. A lei de condomínio já estabelece penalidade para quem atrasa o condomínio”, comentou o advogado.

Outra dúvida comum é se apartamentos com taxa de condomínio atrasada podem ser alugados. “A medida é ilegal. E um tiro no pé, às vezes. Pois se a unidade está vazia e sem pagamento de taxa, alugado há a possibilidade de voltar a pagar a cota condominial. E o mais importante que as pessoas precisam entender é que o fato de atrasar o condomínio não tira do inadimplente o direito de proprietário e como possuidor do imóvel, ele pode alugar, emprestar”, explica Rachkorsky.

Mas as restrições à unidade inadimplente, de acordo com o advogado, passam para o inquilino. O condômino inadimplente também não tem direito a voto em assembleia.