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Viver em condomínio é reunir indivíduos ligados por interesses comuns. No caso, ter sua vida privada, mas compartilhar um espaço comum. Inevitavelmente, a vida em condomínio traz situações desagradáveis, como surpresa de ter a unidade invadida pela água do apartamento vizinho. Infiltração é um problema comum em condomínios, mas nem sempre é fácil resolver. Afinal, quem é o responsável pelos custos? Esta é sempre a maior dúvida de moradores e síndicos.

A infiltração é um processo que, em construções residenciais, costuma acontecer em paredes da cozinha ou banheiro e a água atravessa a estrutura por meio de brechas na própria construção.

O primeiro sinal de que há algo estranho na estrutura é a parede úmida. A partir disso, o morador deve ficar atento para detectar de onde vem esta infiltração.

“Pontos de infiltração podem gerar sérios danos, seja na estrutura da edificação ou ainda aos próprios condôminos – quando atingem móveis, paredes, revestimentos, etc. Lidar com isso não é muito fácil. Primeiro, que só surgem quando, geralmente, há chuvas fortes, e só se pode corrigir quando o sol voltar a aparecer e por um período razoável. Segundo, que, ao realizar o serviço, só se sabe se foi resolvido ou não, em uma próxima chuva, que às vezes demora até o próximo inverno para acontecer. Neste intervalo, em muitos casos, não há como conseguir que o prestador deste serviço refaça sem custos para o condomínio, arcando ainda, com os prejuízos disso”, comenta o advogado especialista em condomínios, Inaldo Dantas.

Quando a infiltração vem da unidade alheia ou da tubulação do próprio prédio, nem sempre o condômino do apartamento danificado sabe como reagir.

“Com uma vistoria feita por um engenheiro experiente, geralmente se identifica de onde vem o ponto de infiltração que, sendo este ponto em área de responsabilidade do condomínio (telhado, calhas, algeroz, fachada, pilotis, etc.) deve este arcar com a reparação. Sendo o ponto oriundo de algum apartamento, é do seu proprietário a responsabilidade”, orienta Inaldo Dantas.

Durante o serviço de reforma do imóvel do empresário Gilson França, um funcionário da obra perfurou o ralo auxiliar de lavagem do banheiro e provocou um vazamento que atingiu o apartamento do vizinho debaixo.

“A princípio, imaginávamos ser problema no rejunte do piso do meu banheiro. Contudo, com a vinda de um encanador, identificamos a perfuração no fundo do ralo do meu banheiro. Comprei um novo, realizamos a troca no meu banheiro e aguardamos para ver o resultado. Ao constatar que estava tudo ok, fiz o reparo do gesso no teto do banheiro do vizinho e, na sequência, mandei fazer a pintura”, contou ele.

O empresário soube do transtorno causado ao vizinho pelo interfone, quando o morador entrou em contato para relatar o fato. “Mas, no final, deu tudo certo, principalmente porque contamos com a compreensão do vizinho a todo momento e resolvemos tudo rapidamente também”, disse Gilson França.

Lei municipal

Além dos transtornos, as infiltrações são responsáveis por danificar toda a estrutura predial. Por isso, é fundamental zelar pela construção e fazer manutenções preventivas com regularidade. A cidade Maceió instituiu a Lei 6.145/2012, que determina a manutenção predial e inspeção, como uma forma de preservação estrutural.

Segundo a lei municipal, o proprietário ou responsável legal fica obrigado a obter o laudo técnico de inspeção predial, para verificação das condições de estabilidade, segurança, salubridade, desempenho e habilidade, cuja periodicidade deverá ser a cada cinco anos, para edificações com até 15 anos.

Preocupado com a falta de manutenção preventiva nas edificações públicas e privadas de Maceió, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Alagoas (Crea-AL) vai voltar a cobrar a prefeitura da capital o cumprimento da Lei 6.145/2012. Para isso ocorrer com êxito, o Conselho vai propor uma fiscalização conjunta com o município, principalmente de estruturas abandonadas.

De acordo com o presidente do Crea Alagoas, Fernando Dacal, a fiscalização precisa chegar nos representantes legais das edificações que vem ignorando a devida manutenção.

“Mesmo sabendo das dificuldades no quadro técnico deles, vamos voltar a conversar com o Poder Municipal para agir conjuntamente. Nós [Crea-AL] não temos o poder de interdição, mas vamos acompanhar de perto se tem responsáveis técnicos para emitir o laudo pericial dos edifícios da cidade”, disse Dacal.

Mas nem sempre o problema de infiltração vem da casa do vizinho. No apartamento de Lieda Araújo, na cidade de São Paulo, o problema surgiu em um dos banheiros da própria unidade.

“Acordei de madrugada e percebi que o piso do meu quarto estava molhado. Achei que tinha derramado água e voltei a dormir. Ao acordar, vi o chão inundado. Na verdade, o cano do banheiro da suíte da minha filha havia trincado e, como é a mesma parede que dividi meu quarto, a água invadiu meu quarto”, conta Lieda.

Diante da infiltração, a solução encontrada por ela foi também fazer uma manutenção no encanamento. “Acabamos reformando o banheiro, trocando os canos por PPR [tubulação resistente e ideal para condução de água quente e fria] e também substituindo o piso danificado”, disse a dona do apartamento.

Outro ponto de preocupação é o desperdício de água. O reparo imediato é necessário e inevitável. A água é um bem escasso e motivo constante de debates de conscientização. Toda infiltração gera a vazão de água sem uso e o consequente desperdício. Além disso, toda água perdida tem um custo – e este consumo inútil também onera a conta.

Construção garantida

E, em outras situações, a construtora pode ser responsabilizada pela infiltração. Via de regra, as construtoras são responsáveis, exclusivamente, pela solidez e segurança de uma edificação, por cinco anos, de acordo com o artigo 618 do Código Civil brasileiro, caso as providências por parte do usuário em relação à manutenção sejam realizadas.

“De uma maneira genérica, vale salientar que a responsabilização das construtoras e/ou incorporadora se dará na medida em que forem observadas se algumas providências foram tomadas pelo usuário do produto”, explica consultor de Engenharia do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Alagoas (Sinduscon/AL) Maurício Brêda.

O consultor lembra ainda que Sinduscon e a Ademi criaram um Manual de Uso, Operação, Manutenção e Garantia da Edificação para orientar construtoras e consumidores imobiliários quanto às questões de direitos, obrigações e garantias.

“O objetivo do manual é de levar às construtoras e consumidores todas as informações para que haja uma maior transparência na relação entre eles, estabelecendo as definições dos produtos e componentes de uma edificação, suas garantias e principalmente as providências que têm que ser tomadas para que as manutenções sejam realizadas de maneira correta, evitando assim que surjam problemas graves que possam gerar prejuízo a todos”, comenta Brêda.

Em Maceió, a Construtora Nacional foi condenada pela justiça alagoana a indenizar em R$ 30 mil, por danos morais, o condomínio do Edifício Mário Gomes De Barros. De acordo com laudo feito por engenheiro contratado pelo condomínio, o edifício apresentava fissuras, rachaduras e infiltrações e a causa das avarias seriam procedimentos incorretos na construção do imóvel – o que exigia reparos em caráter de urgência.

Já em São Luís, a Cyrela e os moradores de dois condomínios fizeram um acordo por conta de problemas estruturais em um empreendimento com mais de 600 unidades.

Através do acordo firmado no Ministério Público do Maranhão, as empresas responsáveis pelo empreendimento (Cyrela, Cybra de Investimento Imobiliário, Oaxaca Incorporadora e a Living Afenas) irão indenizar financeiramente todos os proprietários e ainda arcar com as obras reparatórias, que incluem infiltrações em pilares e paredes do condomínio. A indenização tem valor total de R$ 8.096.256,00.