A opção por viver em condomínio e dividir um espaço comum com pessoas desconhecidas é, na maioria das vezes, uma questão de segurança. Afinal, morar em condomínio significa também ter regras de convivência e redução de privacidade. Mas como reagir quando o item mais importante da sua escolha é negligenciado?

A segurança tem entendimento subjetivo e cada condomínio tem seu próprio conceito e procedimento de atuar para proteger os moradores – os chamados protocolos de segurança.

Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara, a segurança no condomínio é dever de todos os condôminos, usuários e funcionários, e não só obrigação funcional do síndico.

“A integração de medidas e normas, com adequações físicas agregadas ao profissional especializado à alta tecnologia, é fundamental para garantir a proteção física e patrimonial. Para tanto, o condomínio deve providenciar um projeto de segurança adequado às suas particularidades. Não existe receita pronta para um bom sistema de segurança. O ideal seria que houvesse um projeto de segurança simultâneo ao projeto arquitetônico, para que as soluções de segurança fossem definidas ainda na prancheta e não exigissem adequações de alto custo depois da obra pronta”, explica Gebara.

E a responsabilidade em caso de hiatos de segurança ou de danos ao patrimônio (e ao ser humano) é a dúvida de muitos síndicos e condôminos.

Segundo o advogado especialista em condomínios na cidade de São Paulo, Daphnis Citti de Lauro, é preciso analisar o caso específico para direcionar a responsabilidade das avarias causadas.

“Se o causador do dano for condômino identificado, somente ele responderá pela reparação do dano. Inviável a identificação do responsável, condômino ou não, o prejuízo será suportado por toda a comunidade. Caso a segurança seja terceirizada, a empresa responsável poderá ser responsabilizada em função da prestação de serviço deficiente”, comenta o especialista.

A integração de medidas e normas, com adequações físicas agregadas ao profissional especializado à alta tecnologia, é fundamental para garantir a proteção física e patrimonial

Hubert Gebara – vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP

No condomínio vertical da analista de sistemas Isabel Silva existem regras definidas semelhantes aos procedimentos praticados pela maioria dos condomínios brasileiros.

“No nosso condomínio existem algumas regras: estranho só entra com autorização do morador; entregadores de encomendas não sobem e funcionários de prestadoras de serviço devem deixar documentos, por exemplo. Também temos circuito interno de câmeras em áreas comuns do condomínio. Mas contamos também com a colaboração de cada condômino para zelar pela segurança coletiva”, comenta a analista de sistemas e síndica de um prédio no Recife, Isabel Silva.

De acordo com Código Civil brasileiro, o síndico é a pessoa responsável por administrar o condomínio e recai sobre ele a responsabilidade de conduzir a gestão do prédio de maneira eficaz e de zelar pelos interesses comuns dos condôminos. A segurança, item de interesse comum, deve constar expressamente na Convenção de Condomínio.

“Hoje, o entendimento consolidado é o de que o condomínio só poderá ser responsabilizado se tal previsão constar expressamente na convenção condominial. Assim, quando não há previsão expressa de responsabilização condominial, não existe, via de regra, qualquer responsabilidade do condomínio”, escreveu em artigo Rodrigo Ferrari Iaquinta, que é advogado do Departamento Imobiliário do escritório paulista Braga Nascimento e Zilio Advogados.

Existem várias formas de fragilidade na segurança que causam prejuízos aos moradores. Porém, há quem opte por repassar o sistema de segurança a uma empresa especializada – a qual, em muitos casos, também leva a responsabilidade.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a empresa responsável pela segurança de um condomínio em Santa Catarina deveria indenizar uma moradora que teve dinheiro e joias de valor sentimental furtados de seu apartamento.

Dois homens entraram neste condomínio catarinense se passando por um corretor e um cliente que queriam ver um imóvel à venda. Na ocasião, os dois entraram no apartamento da vítima e furtaram 70 joias de família, além de 11.250 dólares.

Segundo Hubert Gebera, a autorização de acesso ao imóvel que está disponível para locação é do proprietário do imóvel.

“Caso sejam verificados danos realizados por terceiros, os custos devem ser arcados pelo proprietário. Em geral, o condomínio não é responsável por esta liberação. Daí a importância de o condomínio adotar normas de procedimento, a fim de atender as suas peculiaridades”, orienta o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.

Outra opção utilizada para garantir a tranquilidade no condomínio é a tecnologia. Circuitos internos de segurança, câmeras em halls, elevadores e escadas, alarmes. Mas a tecnologia tem preço. E nem sempre o condômino está disposto a pagar.

“Este é o grande desafio da atualidade. Moro em um condomínio onde a minoria quer pagar mais para ter segurança. Oras, se o maior motivo de viver em condomínio é exatamente este, a segurança, como aceitar dividir um ambiente com pessoas que negligenciam a própria segurança e, ao mesmo tempo, colocam os demais moradores em risco?”, questiona um morador de condomínio na cidade de Maceió que preferiu não se identificar.

O síndico também pode convocar assembleia geral para questionar e propor métodos e estratégias de segurança. Para que determinada regra seja aprovada é necessário dois terços dos votos dos condôminos, conforme dispõe o artigo 1.351 do Código Civil.

“Em algumas reuniões de condomínio o assunto ‘maior investimento em segurança’ já foi abordado. Já foi sugerida inclusive a contratação de uma empresa terceirizada em segurança, mas, por conta do custo financeiro, não tivemos aprovação mínima necessária”, disse Júlio Costa, ex-síndico de um prédio em Alagoas.

De acordo com, Daphnis Citti de Lauro, o síndico, em algumas situações, também pode ser responsabilizado por danos.

“O síndico deve cumprir as obrigações previstas em lei e na convenção de condomínio, podendo ser responsabilizado por prejuízos causados ao condomínio ou a condôminos em razão do descumprimento dessas obrigações. Assim, por exemplo, se a assembleia decidir pela instalação de determinado sistema de segurança, o síndico poderá sofrer os reflexos de sua inércia”, explica de Lauro.

Porteiros e zeladores com capacitação especializada em segurança podem fazer toda a diferença para evitar incidentes e danos ao condomínio. O porteiro, como o próprio nome sugere, tem a função de zelar pela portaria e deve ser treinado inclusive para evitar distrações e cumprir todos os processos do condomínio.

Para que a condição básica de segurança se concretize, de acordo com o consultor e especialista de segurança em condomínios pela Suat Elias Godoy, deve-se aliar o binômio homem-equipamento em prol da comunidade condominial para criar o sistema adequado para cada lugar, situação ou problema.

“Três são os aspectos fundamentais para a segurança condominial, o que chamamos de triângulo de segurança do condomínio: a) segurança física das instalações, que envolve as barreiras físicas do local, os equipamentos eletrônicos e tecnologia, os procedimentos e regras internas; b) investimento dos funcionários, que diz respeito desde a contratação do colaborador, passando por seu treinamento e fiscalizando suas ações; c) conscientização dos moradores, que é o trabalho de dar conhecimento aos condôminos de qual deve ser sua atuação no condomínio”, explica o paulista Elias Godoy.

O síndico deve cumprir as obrigações previstas em lei e na convenção de condomínio, podendo ser responsabilizado por prejuízos causados ao condomínio ou a condôminos em razão do descumprimento dessas obrigações

Daphnis Citti de Lauro – Advogado especialista em condomínios

Outra modalidade de furto praticada por bandidos é o aluguel de um imóvel no condomínio para analisar o comportamento dos demais moradores.

Segundo uma fonte do Painel Urbano, a prática é comum principalmente em aluguel feito diretamente entre proprietário e locatário.

“Recentemente, um falso casal esteve por meses em um imóvel alugado para avaliar os vizinhos e agir em momentos oportunos. Com o uso de chave mestra, a dupla entrava nos apartamentos e retirava todos os objetos de valor. Sem sinais de arrombamento nem câmeras nas escadas e corredores, o casal não foi identificado e porteiros/zeladores viraram suspeitos”, contou a fonte. Este modus operandi já foi identificado e está sendo investigado em alguns estados brasileiros.

Esta semana, as câmeras de segurança de um prédio de Praia Grande, no litoral de São Paulo, registraram que um ladrão foi abandonado por seus comparsas após roubo em condomínio. Segundo informações, a quadrilha havia alugado o imóvel para efetuar o crime.