Lavagem de dinheiro no mercado imobiliário

Publicado em 30 de março de 2018 às 08:39

Operação Lava Jato. Corrupção e lavagem de dinheiro. Políticos, empresários, executivos e agentes públicos envolvidos em situações que sugerem a pouca (ou nenhuma) transparência no uso do dinheiro público e na aquisição de imóveis de luxo são situações diariamente noticiadas pela mídia. E a indústria da construção, termômetro da economia, tem papel de destaque neste cenário.

Diante de uma sociedade tolerante à corrupção, o mercado imobiliário é também o atraente destino de parte dos recursos de agentes que utilizam as transações imobiliárias para reentrada do dinheiro fruto de práticas ilícitas na economia – tendo como facilitador, em parte dos casos, a própria construção civil.

A lavagem de dinheiro através da compra de imóveis tem uma explicação aparentemente simples e é feita não apenas a partir de crimes contra o erário da administração pública.

De acordo com estimativa do Grupo de Ação Financeira Internacional (Gafi), cerca de 30% dos ativos recuperados do crime organizado internacional são propriedades imobiliárias.

E o motivo é a facilidade de internalização de um grande volume de dinheiro em uma única operação – além da possibilidade de lucro que esta negociação proporciona. Mas não é apenas a possibilidade de ‘lavar’ grandes montantes em apenas um movimento que torna as negociações imobiliárias atraentes.

Os bens imóveis, pelo seu elevado valor, podem ser usados para a lavagem de grandes quantidades de capitais criminosos. Além disso, são investimentos seguros”, explica a advogada Heloísa Estellita, que atua em São Paulo na subárea de Direito Penal Econômico e também é professora da FGV com pós-doutorado na Alemanha.

Mas o que é a lavagem de dinheiro? É uma operação derivada de outro ato infracional (geralmente narcotráfico e/ou corrupção) a partir da qual os recursos captados com estas atividades ilegais são transformados em ganhos aparentemente legais.

Tal prática, no entanto, costuma envolver várias transações comerciais e financeiras para dificultar a localização da origem do dinheiro.

A lavagem, sempre pressupõe infração penal anterior, mas para denunciar bastam indícios de crime antecedente. O crime anterior que resulta na obtenção dos recursos que precisam ser lavados para parecerem legais. No entanto, é possível que seja fruto de uma contravenção penal, como no caso do jogo do bicho. Nessa situação é possível que a contravenção ou crime antecedente não seja alvo de denúncia por parte do Ministério Público, mas a lavagem sim. Nesses casos é preciso contextualizar a denúncia ainda que em fatos que não sejam denunciados”, explica o procurador da República Gino Sérvio Malta Lôbo.

Outro meio de uso do mercado imobiliário na corrupção é para o pagamento de propina. Recentemente, o Ministério Público Federal (MPF) anexou documentos que evidenciam a negociação entre o grupo empresarial Odebrecht e o dono de um terreno em São Paulo, onde seria construída a nova sede do Instituto Lula. De acordo com procuradores do MPF, o imóvel é supostamente mais uma propina paga pela empreiteira ao líder petista.

Beneficiário oculto

O juiz federal Sérgio Moro, do Tribunal Regional Federal da 4a Região, condenou o ex-diretor da Petrobras, Nestor Cerveró, por lavagem de dinheiro e corrupção passiva, a partir de denúncia feita pela Força-tarefa da Operação Lava Jato do Ministério Público Federal. O magistrado também fez menção ao contrato de aluguel de uma luxuosa cobertura no bairro de Ipanema, no Rio de Janeiro.

A lavagem, no presente caso, envolveu especial sofisticação, com transnacionalidade, abertura de offshore no exterior, simulação de investimentos dela no Brasil e simulação de contrato de aluguel”, afirmou em sentença o juiz Sérgio Moro.

Sérgio Moro, Juiz.

A clandestinidade das ações que envolvem lavagem de dinheiro dificulta a estimativa de valores que circulam internacionalmente. Para o delegado federal também entrevistado pela RC&MI, Márcio Anselmo, responsável pelo início da Operação Lava Jato, há várias formas de se lavar dinheiro no mercado imobiliário, ‘a depender da criatividade dos seus agentes’.

Podemos colocar como mais comuns a subvalorização ou a hipervalorização de determinado valor para justificar uma aquisição ou venda de um imóvel. Como por exemplo: determinada pessoa dispõe de recursos não declarados (oriundos de corrupção) e pretende adquirir um imóvel. Embora não disponha de lastro patrimonial para tanto, ela pode, em acordo com o vendedor, registrar a venda por uma valor inferior e o consequente pagamento da diferença ‘por fora’, no exterior, por exemplo, ou em espécie. Infelizmente essa é uma prática muito comum, mas que tem cada vez despertado a atenção dos órgãos de controle. Nesse exemplo, observa-se a importância cada vez maior dos agentes intermediários (corretores e imobiliárias) na comunicação dessa modalidade de operação ao órgão de inteligência financeira”, disse o delegado federal, que atualmente é corregedor na Superintendência Federal do Espírito Santo.

Preso desde setembro do ano passado, o ex-ministro Antonio Palocci também é suspeito de adquirir imóveis através de lavagem de dinheiro envolvendo suas filhas.

A Procuradoria Federal do Paraná pediu, em junho deste ano, ao juiz Sérgio Moro o sequestro de dois imóveis que, segundo o procurador federal Januário Paludo, teriam sido adquiridos com recursos ilícitos.

“Dessa forma, Antonio Palocci, valendo-se dos recursos ilícitos que transitaram por suas contas bancárias, adquiriu bens imóveis de elevado valor em benefício de Carolina Palocci e Marina Watanabe, o que pode, em tese, caracterizar o delito previsto no art. 1º da Lei 9.613/98”, afirmou, em pedido, Januário Paludo, que faz parte da equipe de procuradores da República na linha de frente da investigação da Operação Lava Jato na primeira instância da Justiça Federal do Paraná.

Legislação

A Lei 9.613/98 dispõe sobre crimes de lavagem de dinheiro e o artigo primeiro define como crime de lavagem ou ocultação de bens, valores e direitos ‘ocultar ou dissimular a natureza, origem, localização, disposição, movimentação ou propriedade de bens, direitos ou valores provenientes, direta ou indiretamente, de infração penal’.

E o facilitador de transação imobiliária (construtoras, imobiliárias, corretores de imóveis) também pode ser considerado agente participante dos atos ilícitos, inclusive pela omissão, segundo a Resolução 1336/2014 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), que tem como objetivo também combater a lavagem de dinheiro.

Mas para o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), João Teodoro da Silva, a norma sofre com limitações na eficácia.

A citada resolução foi elaborada com base na Lei 9.613/98 para facilitar o entendimento e a aplicabilidade da lei aos a ela subordinados. Infelizmente, exceto as leis e regulamentos tributários, poucos diplomas legais tem eficácia satisfatória no Brasil. Ainda há resistência quanto à sua aplicação e haverá até que um caso grave seja registrado. O Sistema COFECI-CRECI é autárquico (público), mas é administrativo, o que limita sua força de coerção. Todavia já se aproximam dos 70% os que fazem espontaneamente a Declaração de Inocorrência. E o setor imobiliário é o que mais empresas têm cadastradas no COAF. Os insurgentes não entendem que é muito melhor ser fiscalizados por seu órgão de classe do que diretamente pelo COAF ou por outro órgão federal”, comenta o presidente do COFECI.

De acordo com esta resolução, entre as obrigações das pessoas físicas e jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis estão: analisar aparente aumento ou diminuição injustificada do valor do imóvel; verificar valor em contrato que se mostre divergente da base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) recolhido; estar atento a qualquer transação ou proposta de transação que envolva o pagamento ou recebimento em espécie de valor igual ou superior a R$ 100 mil ou o equivalente em moeda estrangeira.

Muitas vezes, o agente intermediário, ou mesmo construtoras, imobiliárias e corretores, podem responder pelo crime de lavagem de dinheiro quando deixam de aplicar as devidas cautelas na realização do negócio (adotando-se o que chamamos no Direito de teoria da cegueira deliberada) ou mesmo quando atuam ativamente na realização de operações de lavagem, aceitando, por exemplo, a realização de uma operação com valor abaixo do mercado e recebendo parte do pagamento ‘por fora’”, menciona o delegado federal, Márcio Anselmo, que é ex-fiscal de tributos e doutor em Direito Penal.

O delegado federal frisa ainda a importância de os agentes imobiliários cumprirem o regramento estabelecido pelo COFECI para proteger a economia e evitar crimes.

Os corretores e agentes imobiliários também estão sujeitos ao controle administrativo na condição de sujeitos obrigados e devem comunicar a realização de operações consideradas suspeitas ao COAF – atuando assim como colaboradores no sistema antilavagem de dinheiro. Uma vez que esses agentes deixem de cumprir essas obrigações administrativas podem vir a ser responsabilizados administrativamente ou criminalmente, a depender do caso concreto. Atualmente a matéria é regulada pela Resolução 1336/2014 do COFECI que trata dos procedimentos a serem observados pelas pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis”, argumenta a autoridade policial.

Márcio Anselmo, delegado.

Apesar da frequente recorrência de casos de corrupção envolvendo a lavagem de dinheiro no mercado imobiliário e na construção civil, nenhuma imobiliária ou corretor de imóveis foi citado nestes crimes. O que, para o presidente do COFECI, é obrigação da categoria, como qualquer cidadão, deve ter conduta ética.

É fato louvável não haver nenhuma imobiliária ou corretor de imóveis envolvidos diretamente nas práticas ilícitas envolvendo corrupção. Isso, aliás, não merece elogios. É nossa obrigação como bons cidadãos agirmos com ética e probidade. Mas tudo indica que há pouca incidência de lavagem de dinheiro por meio do mercado imobiliário (corretores e imobiliárias). Todavia esse fato não afasta a possibilidade de que venha a acontecer. Trata-se de mercado de alto valor, o que facilita a prática aos maus intencionados. Por isso, temos de permanecer atentos e denunciar às autoridades sempre que suspeitarmos de qualquer irregularidade. Essa obrigação está consignada na Lei 9.613/98, no art. 9º, parágrafo único, inciso X (redação dada pela Lei 12.683/2012)”, disse João Teodoro da Silva.

Laranja

É comum também que a intermediação da lavagem de dinheiro utilize outras pessoas ou empresas para a aquisição do bem, sendo o destinatário final o real proprietário do imóvel. Popularmente, o indivíduo que ‘empresta’ sua titularidade a terceiros é chamado de ‘laranja’, que pode ser responsabilizado também por participação no crime de lavagem de dinheiro.

A lei é clara, sempre que houver ocultação/dissimulação da propriedade proveniente, direta ou indiretamente, de infração penal é crime de lavagem de dinheiro, assim o uso de ‘laranjas’ configura crime. Afinal, se o real proprietário do bem, aquele que realmente o adquiriu, não registra conforme a realidade, então ele está ocultando essa transação com o fim de dar legalidade à compra, seja porque a aquisição não é compatível com seus ganhos declarados, seja porque é preciso ‘maquiar’ o caminho do dinheiro obtido ilegalmente. Algumas vezes esses ‘laranjas’ são pessoas humildes, sem instruções, e desconhecem o uso de seus dados. Mas há muitos casos em que o ‘laranja’ compactua com a transação, inclusive recebendo vantagem financeira só para ‘emprestar’ o nome. Todos são responsáveis pelo crime de lavagem de dinheiro”, esclarece o procurador federal Gino Sérvio Malta Lôbo.

Outra forma corriqueiramente utilizada para ocultar o real beneficiário do imóvel é a aquisição do bem a partir de empresas vinculadas a paraísos fiscais que, apesar de possuírem CNPJ brasileiro, são controladas por empresas registradas internacionalmente em processos pouco transparentes – conhecidas como offshore.

Em um levantamento feito pela ONG Transparência Internacional, 236 empresas registradas no estado de São Paulo, e vinculadas a jurisdições pouco transparentes, possuem juntas um patrimônio de 3.452 imóveis que equivalem a um território de 7.400 campos de futebol e têm valor venal de R$ 8,6 bilhões.

“O fenômeno da corrupção é complexo, com muitas variáveis e formas de reduzir seu risco. Uma dessas formas é dificultar os mecanismos usados para se lavar dinheiro”, disse o consultor e principal autor da pesquisa, Fabiano Angélico, durante apresentação do estudo.

E, para o consultor da Transparência Internacional, a melhor forma de combater a lavagem de dinheiro é com um cadastro transparente.

É preciso que o Brasil tenha uma lei que diga: o beneficiário final é pessoa física que controla um fundo ou um trust [administradora de transações financeiras e bens em benefício de terceiros], independentemente de figurar no registro como dono”, sinaliza Fabiano Angélico.

O impacto destas atividades ilícitas na economia é sensível e latente. Envolvidas diretamente em casos de corrupção, várias construtoras e empreiteiras investigadas tiveram negócios interrompidos e contratos desfeitos.

E, como consequência imediata desta paralisação, a demissão de funcionários e o aumento do desemprego – que, como em uma sequência em cadeia, afeta o consumo e toda a economia brasileira.

Fruto podre no sistema

Mas os crimes envolvendo o mercado imobiliário e a construção civil não se limitam a lavagem de dinheiro. A corrupção dentro do sistema é motivo de denúncias inclusive em entidades da administração pública – o que, além das crises política e econômica, cria também um imbróglio ético.

Mesmo que com agentes imobiliários até então não comprometidos ou citados nos esquemas de corrupção e lavagem de dinheiro envolvendo negociação de imóveis, as entidades representativas do setor não estão ilesas a situações de corrupção comprovada a processo investigatório.

Em Minas Gerais, dois funcionários do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) da 4ª Região foram condenados por corrupção passiva, crime que, segundo o MPF, foi comprovado a partir do momento em que se configurou a solicitação de vantagem indevida pelos dois servidores (Antônio Zelino, que exercia o cargo de fiscal, e Sérgio Elói, que ocupava o cargo de secretário geral) para a prática de atos.

Na ocasião, o esquema foi denunciado por três corretores ao Creci-MG, que instaurou procedimento administrativo para investigar os fatos, quando se descobriu 28 pretensos corretores imobiliários inscritos irregularmente.

Para o juízo da 11ª Vara Federal, além da confirmada prática de corrupção, ficou suficientemente comprovado que “Sérgio Antônio Elói agiu em comunhão de esforços e unidade de desígnios com Antônio Zelino”, possuindo cada um dos réus “papel definido na empreitada delitiva”.

Já em Alagoas, o Ministério Público Federal, após denúncia do corretor de imóveis Cícero Guedes de Aguiar, instaurou inquérito civil contra o presidente do Creci-AL, Vilmar Pinto da Silva, que há mais de 10 anos está no comando da entidade.

De acordo com a denúncia, o gestor da entidade é acusado de suposto desvio de bem público pertencente à autarquia federal e a contratação de empregados sem concurso público.

O MPF também encaminhou à Procuradoria Regional Eleitoral a denúncia de supostos ilícitos eleitorais envolvendo campanha política municipal realizada com a utilização de bem móvel da autarquia.

Segundo a denúncia ao MPF e à Polícia Federal, o veículo Fiat Palio, de RENAVAN nr. 820597848, em nome da autarquia federal também tinha um contrato de alienação junto à instituição BV Financeira em nome do funcionário do Creci-AL Emanoel Fireman Camelo, que exercia o cargo sem suposta aprovação em concurso.

Esse mesmo carro foi flagrado na sede do Creci-AL com plotagem de propaganda eleitoral de um candidato a vereador na cidade de Maceió. Eleito, o representante do Poder Legislativo nomeou Valdeiton Pinto da Silva, irmão do presidente da autarquia, como assessor parlamentar de seu gabinete (como consta em Diário Oficial de Maceió).

Ainda sobre esta denúncia, o procurador federal em Alagoas, Marcial Duarte Coêlho, também comunicou a instauração do inquérito à 5a Câmara de Coordenação e Revisão do MPF, setor dedicado ao combate à corrupção e que atua nos feitos relativos aos atos de improbidade administrativa previstos na Lei nº 8.429/92, nos crimes praticados por funcionário público ou particular (artigos 332, 333 e 335 do Código Penal) contra a administração em geral, inclusive contra a administração pública estrangeira, bem como nos crimes de responsabilidade de prefeitos e de vereadores previstos na Lei de Licitações.

Para agravar ainda mais a situação, Cícero Guedes procurou a Delegacia do 2º Distrito Policial para relatar que, no último Feirão Caixa em Maceió, Vilmar Pinto da Silva se dirigiu ao estande da imobiliária Ericson Imóveis e, batendo no ombro de Guedes, teria dito, junto ao seu ouvido, “Você me paga, cabôclo”. Questionado pelo denunciante se estava sendo ameaçado, Pinto se retirou do ambiente sem responder.

De acordo com o boletim de ocorrência da Polícia Civil, Cícero Guedes acredita ter sido ameaçado em virtude de denúncia feita ao MPF e à PF de Alagoas. Porém, não é a primeira vez que um corretor de imóveis recorre à polícia para registrar boletim de ocorrência contra Vilmar Pinto por motivo de ameaça. Neste caso, inclusive, o B.O deu origem a processo criminal que tramita na justiça comum do estado de Alagoas.

Questionado sobre os desvios de conduta e corrupção dos gestores públicos, o presidente do COFECI afirma ser fundamental o combate aos infratores para manutenção da saúde do sistema.

Considero absolutamente necessária e compatível com o Estado Democrático de Direito em que, pelo menos em teoria, vivemos. O descalabro nas contas públicas, que desencadeou a maior crise econômica vivida pela história recente de nosso país, embora decorrente também da equivocada gestão da economia durante o governo Dilma, tem muito a ver com os bilhões e bilhões de reais desviados pela corrupção, que agravaram ainda mais a crise. É urgente, portanto, que, além do combate sistemático aos desvios de conduta e à corrupção, sejam implementadas medidas capazes de preveni-los sistematicamente”, afirma João Teodoro da Silva.

E até mesmo o órgão responsável pela fiscalização do uso dos recursos públicos federais, a Controladoria-Geral da União (CGU), sofre com atuação corrupta dentro da própria instituição, mas pune rigorosamente os agentes públicos casos comprovadamente envolvidos em práticas irregulares.

De acordo com balanço geral feito pelo Ministério da Transparência, Fiscalização e Controladoria-Geral da União, de 2003 a 2016, quase 4.000 servidores foram expulsos do serviço público por envolvimento em casos de corrupção.

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