Pandemia muda comportamento em condomínios

Publicado em 29 de junho de 2020 às 16:10

Mesmo com todo este tempo de pandemia do COVID-19, as dúvidas ainda existem principalmente com relação ao comportamento em condomínios, onde, inevitavelmente, há muitos casos de moradores acometidos pela doença.

A orientação mais recomendada é que o síndico informe aos demais condôminos que há casos confirmados dentro do condomínio, mantendo o sigilo de quem é o infectado.

“O síndico deverá elaborar um comunicado direcionado a todos os moradores, relatando a existência de um caso confirmado de COVID-19, sem revelar a identidade do morador, respeitando-se o direito de privacidade. Deverá, também, restringir ainda mais o uso das áreas comuns, sob pena de multa por descumprimento”, orienta a advogada Tatiana Tomzhinsky.

As áreas comuns dos condomínios é outro assunto que divide opiniões. Alguns síndicos optaram por restrição total do uso; outros flexibilizaram horários para que os moradores possam usufruir individualmente.

“A possibilidade de restrição das áreas de lazer por tempo indeterminado (até liberação pelas autoridades médicas), é absolutamente recomendável. Contudo, alguns condomínios têm flexibilizado tais restrições, permitindo, por exemplo, a utilização da academia por um morador, em horário específico. Com relação ao uso do salão de festas ou churrasqueira, não deverá haver concessões, já que a aglomeração de pessoas põe em risco a saúde de todos”.

Em uma situação totalmente atípica, é aconselhável que o síndico busque apele para o bom senso de todos. “Para condôminos que não respeitam as regras, a alternativa é a aplicação das penalidades cabíveis”.

Outro tema muito delicado é a inadimplência em condomínio.  A frase que os síndicos e administradoras de condomínio mais têm ouvido dos condôminos é a seguinte: “em razão da pandemia não terei dinheiro para pagar a taxa de condomínio”.

“É certo, que existirão muitos oportunistas, querendo se aproveitar da crise e caberá ao síndico a função de analisar caso a caso. O condomínio não é obrigado a acordar o debito, parcelar ou conceder qualquer benesse ao inadimplente, pois a maior obrigação do condômino é a de arcar com as taxas condominiais (art. 1.336, I, do Código Civil) e o não cumprimento dessa obrigação, poderá acarretar na penhora do imóvel em ação judicial, podendo ser leiloado a fim de quitar o débito com o condomínio. Importante esclarecer, que a obrigação do pagamento das taxas de condomínio, está relacionada à propriedade do imóvel (propter rem), possuindo um caráter coletivo, ou seja, o inadimplemento atinge toda a coletividade condominial, ao contrário do aluguel, que está ligado a uma relação contratual, podendo ser os alugueis por analogia, a fim de obter uma redução da taxa condominial, deverá o síndico pontuar a diferença das duas obrigações e esclarecer que os condomínios não possuem uma fonte de renda e se mantêm apenas com a contribuição dos condôminos, por meio da taxa de condomínio, essencial para o rateio das despesas com a manutenção e conservação do edifício, não havendo, portanto, possibilidade de redução do valor da taxa condominial. Alguns condomínios têm reduzido a taxa condominial e utilizado o valor do fundo de reserva para honrar suas obrigações, o que não é correto, já que a maioria das convenções condominiais preveem que somente poderá ser utilizado esse fundo em casos emergenciais e não para despesas ordinárias. Algumas convenções preveem ainda uma sanção para o síndico que utiliza o fundo de reserva inadvertidamente. Todavia, poderá o síndico suspender a cobrança da taxa extra para realização de obras voluptuárias ou que não sejam emergenciais (já que durante a pandemia as obras em condomínio estão suspensas), aconselho a fazer uma assembleia virtual para aprovação, além de negociar um parcelamento do debito com o condômino devedor. Por derradeiro, importante frisar que, não é porque o acesso as áreas comuns estão restritas que o condômino ficará isento do pagamento da taxa condominial, pois apesar da não utilização dessas áreas pelos condôminos, o valor decorrente da manutenção do condomínio não diminuiu, ao contrário, em muitos casos aumentou, ante a concentração maior de condôminos
confinados em suas residências”, explica a advogada que é especialista em condomínios.

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