Em Brasília, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou duas relevantes questões relativas a casos nos quais tenha ocorrido atraso na entrega de empreendimentos imobiliários.

O primeiro tema discutido é sobre a possibilidade de cumular,  em desfavor da incorporadora/construtora, perdas e danos com valores decorrentes da aplicação de cláusula penal que conste do contrato de venda da unidade imobiliária e preveja política de compensação para o adquirente em caso de atraso na entrega de imóvel em construção. Por sete votos a dois, prevaleceu o entendimento de que, havendo este tipo de cláusula, que em valor razoável, compense o adquirente pelo período de atraso da obra (excluída a tolerância), não se poderá cumular tal pagamento com a cobrança de perdas e danos.

O segundo tema diz respeito a casos nos quais, por não haver no contrato cláusula prevendo política de compensação para o adquirente (em caso de atraso na entrega de imóvel em construção), vinha sendo postulada a inversão contra a incorporadora/construtora das penalidades cobradas do adquirente que deixa de pagar parcelas do preço. Novamente por sete votos a dois, foi decidido que tal inversão não pode ser feita, tendo sido determinado que, neste tipo de situação, será necessário estabelecer em favor do adquirente um valor indenizatório. Foi assim afastado o risco de serem imputadas penalidades desproporcionais e que poderiam gerar enriquecimento sem causa dos compradores.

Em breve, será conhecida a exata redação das “regras” que decorrem deste julgamento e passarão a orientar decisões de processos judiciais versando a respeito de contratos firmados antes da edição da lei dos distratos (Lei nº13.786/2018).