A palavra condomínio significa propriedade comum, posse ou direito simultâneo. É a união de várias pessoas em torno de uma única unidade comum e indivisível.

Condomínio edilício

O artigo 1.331 do Código Civil considera condomínio edilício, além das edificações, os conjuntos de edificações. Não importa o número de pavimentos, ainda que de um só. É indispensável, todavia, que o edifício se componha de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si, independente do número de peças e da respectiva destinação (residencial ou não-residencial).

O condomínio edilício é regido pelo Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002 – Art. 1.331 ao 1.358), pela Lei 4.591/64 (Art. 1 ao 27), pelas Convenções e Regimentos Internos de cada um deles, e pelas decisões legítimas das Assembleias Gerais.

No condomínio edilício, declara-se que pode haver partes que são de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum, a teor do que dispõe o caput do Art. 1.331, do CC.

Tipos de Condomínio

Vários são os tipos de Condomínios, porém, se tratando do condomínio Edilício, quanto a sua destinação o Condomínio pode ser:

Residencial – Quando suas unidades são destinadas exclusivamente para fins residenciais, sendo terminantemente proibido as atividades comerciais.

Comercial – Quando suas unidades são destinadas exclusivamente a fins comerciais, sendo terminantemente proibido sua destinação para fins residenciais.

Misto – Quando em suas unidades existem as destinadas para fins residenciais e outras para fins comerciais, especificadamente.

A destinação do condomínio, seja ele residencial, comercial ou misto, é estabelecida no próprio contexto da convenção, não podendo após seu registro ser alterada, salvo o consentimento unânime dos coproprietários.

A divisão do Condomínio

O Artigo 1.331 do Código Civil prevê  a composição de um Condomínio. “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”. Ou seja, quando falamos de propriedade privativa nos referimos às unidades autônomas. Já as partes que são de uso comum, são os corredores, escadas, elevadores, salão de festas, áreas de lazer, entre outros.

Propriedade Privativa ou Partes Autônomas

São as partes privativas de cada condômino, e seu uso será exclusivamente reservado ao seu titular, sua unidade e sua garagem, caso haja.

A propriedade privativa no condomínio é a unidade propriamente dita (apartamento, sala, garagem, depósito). A divisão entre seus co-proprietário, também chamados de condôminos, pode ser feita em partes iguais ou proporcionais à área pertencente a cada um ou pela fração ideal predeterminada na Convenção.

Partes comuns

São todas aquelas que têm o domínio de todos os condôminos. São as partes indivisíveis e inalienáveis, a exemplo do salão de festa, playgrounds, jardins, áreas de circulação e elevadores.

Código Civil Brasileiro

§ 2^o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.