Há quem defina condomínio como a comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas sobre um bem. Quem vive em condomínio sabe que existem direitos e deveres a serem cumpridos e uma assessoria jurídica pode contribuir positivamente para uma gestão condominial eficaz.

“O Código Civil permite que o síndico contrate pessoas físicas ou jurídicas para auxiliarem na gestão do condomínio. Embora a assessoria consultiva jurídica não seja obrigatória, ela é extremamente indicada, visto que tem um custo baixo mensal e leva legalidade para todas decisões do condomínio. O advogado auxilia não só o condomínio, mas como também a própria administradora”, orienta o advogado condominial Cezar Nantes.

Com a 15 anos na área, atuando em todo território nacional prestando consultoria para condomínios e administradoras, o advogado explica que em todo serviço jurídico deve existir uma parceria e confiança entre cliente e advogado.

“O advogado do condomínio representa não só o síndico, mas sim toda a coletividade. Na análise desse profissional o síndico deve verificar se esse advogado tem experiência no segmento condominial, que é tão específico e exclusivo. Analisar a carteira de clientes desse advogado conversando com outros síndicos, verificando o currículo do advogado, conhecendo seu escritório, e realmente verificar se ele tem conhecimentos para garantir que o condomínio esteja resguardando com tal contratação”.

Não é fácil compartilhar espaço. E, inevitavelmente, o convívio coletivo gera atritos e divergência de interesses. Mas a demanda que mais exige assessoramento jurídico é a cobrança da taxa de condomínio.

“O maior número de demandas inicialmente são as cobranças de cotas condominiais. Essas cotas que são considerados título passíveis de execução, devem ser cobradas judicialmente no prazo de 5 anos sob pena de prescrição. A ausência de cobrança dessas cotas pode levar que o síndico seja responsabilizado pelo prejuízo gerado ao condomínio”.

Quer saber mais? Confira entrevista com o palestrante e advogado condominial com 15 anos de experiência na área, Cezar Nantes.

[PAINEL URBANO] Qual a importância da assessoria jurídica na gestão condominial? É obrigatória?

[CEZAR NANTES] O síndico é o responsável pelo condomínio, respondendo de forma civil e criminal por ações e omissões que possam causar prejuízos ao condomínio, inclusive respondendo com seus bens pessoais. O código civil permite que o síndico contrate pessoas físicas ou jurídicas para auxiliarem na gestão do condomínio. Embora a assessoria consultiva jurídica não seja obrigatória, ela é extremamente indicada, visto que tem um custo baixo mensal e leva legalidade para todas decisões do condomínio. O advogado auxilia não só o condomínio, mas como também a própria administradora que enviem advertências e multas que não possam ser questionadas como ilegais, participa da assembleia conferindo quóruns e aprovações devidas, emite pareceres, analisa contratos, entre outros.

[PAINEL URBANO] Existe diferença na assessoria jurídica prestada ao condomínio e à administradora de condomínio?

[CEZAR NANTES] Sim, são serviços distintos. A administradora é a responsável administrativa e contábil. Ela deve ser responsável pelo pagamento das contas, pela prestação de contas, pela análise da previsão orçamentária, pelo controle de receitas e despesas, pela rotina trabalhista própria ou terceirizada, entre outras. O serviço jurídico pode trabalhar em conjunto, mas não deve ser confundido com o da administradora, inclusive não é orientado que a administradora ofereça o jurídico próprio na prestação de serviços pois poderíamos estar enfrentando um conflito de interesses. O advogado pode e deve fiscalizar a própria administradora, conferindo se encargos estão sendo recolhidos, se funcionários estão sendo pagos da forma correta, entre outros. Se o próprio advogado do condomínio é o da administradora, ele não poderia notificar, nem processar a própria empresa. Dessa forma,  a recomendação é que o serviço jurídico seja exclusivo e desmembrado da administradora.

[PAINEL URBANO] O que deve ser levado em consideração na hora de escolher a assessoria jurídica?

[CEZAR NANTES] O serviço jurídico conforme sempre orientado pela OAB, deve existir uma parceria e confiança entre cliente e advogado. O advogado do condomínio representa não só o síndico, mas sim toda a coletividade. Quando existem cotações para a contratação, muitas vezes o mais barato é o escolhido. Mas o que deve ser levado em consideração é o melhor custo benefício. Na análise desse profissional o síndico deve verificar se esse advogado tem experiência no segmento condominial, que é tão específico e exclusivo. Analisar a carteira de clientes desse advogado conversando com outros síndicos, verificando o currículo do advogado, conhecendo seu escritório, e realmente verificar se ele tem conhecimentos para garantir que o condomínio esteja resguardando com tal contratação.

[PAINEL URBANO] Quais as situações mais frequentes na gestão condominial que exigem o assessoramento jurídico?

[CEZAR NANTES] O maior número de demandas inicialmente são as cobranças de cotas condominiais. Essas cotas que são considerados título passíveis de execução, devem ser cobradas judicialmente no prazo de 5 anos sob pena de prescrição. A ausência de cobrança dessas cotas pode levar que o síndico seja responsabilizado pelo prejuízo gerado ao condomínio. Fora isso as assembleias exigem o acompanhamento do advogado para auxiliar a administradora, assegurando  que realmente as decisões tomadas na mesma, e que serão soberanas perante toda a coletividade,  cumpram todos requisitos legais e não possam ser questionadas judicialmente por algum condômino que se sinta prejudicado. As análises de infrações merecem um cuidado todo especial, verificando se a infração é passível de advertência, multa, qual valor, e a forma de cobrar esse condômino. Orientações ao síndico de documentos que o mesmo deve possuir é algo essencial, entre eles laudos, documentos para reformas, entre outros, que a ausência pode gerar até o não recebimento do prêmio do seguro em caso de sinistro. O advogado tem papel fundamental na orientação do síndico sob aspectos trabalhistas, não só de funcionários registrados pelo condomínio, como registrados por terceirizadas, entre eles cumprimento de acordos coletivos, forma de pagamento de benefícios, e outros que podem ocasionar futuras reclamações trabalhistas se não forem cumpridos. Então nota-se que o serviço é essencial, e visa resguardar e valorizar o patrimônio dos condôminos.