Felipe Rebelo de Lima

Advogado

Utilizando a linguagem coloquial, contrato pode ser conceituado como um acordo de duas ou mais vontades no qual se estabelecem deveres e obrigações das partes, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses dos contratantes.

Na área imobiliária, é comum que uma parte (locador) intencione alugar um bem imóvel que lhe pertence a terceiro (locatário), objetivando o percebimento de rendimentos financeiros (aluguel). Esse vínculo contratual é denominado contrato de locação de imóvel.

No Brasil, essa relação contratual é regulamentada por uma lei específica: Lei nº 8.245/91. Apelidada de Lei do Inquilinato, essa legislação trata de uma série de direitos e obrigações inerentes a essa modalidade contratual.

Muito embora a referida lei regulamente esse vínculo, estabelecendo as obrigações de parte a parte, e que não exista proibição de que a locação de imóvel possa ser concretizada de forma verbal, a importância da existência de contrato de locação escrito é de fundamental importância a fim de que garantir uma relação contratual sem maiores contratempos.

Além disso, é essencial que o contrato seja concebido de acordo com as particularidades de cada imóvel e as necessidades das partes. Logo, não é recomendável a adoção de modelos prontos, facilmente obtidos na rede mundial de computadores ou até mesmo em papelarias.

Existe uma série de peculiaridades a serem observadas nessa relação contratual. Somente a título exemplificativo, cita-se adiante alguma das obrigações gerais e que devem ser previstos no instrumento contratual, a fim de resguardar os interesses de ambas as partes:

1. Descrição do imóvel:

Recomenda-se especificar o imóvel, incluindo informações detalhadas como endereço completo, metragem, número da matrícula no Registro de Imóveis e número de contribuinte do IPTU.

2. Tipo de locação:

A destinação do imóvel (residencial, comercial ou temporada) é algo importante a ser previsto no contrato de locação, já que existem regras específicas para cada modalidade.

3. Vigência:

O prazo de duração do contrato de locação também deve estar claramente definido. Isto porque na locação residencial, por exemplo, caso o contrato possua prazo inferior a 30 meses de vigência, o locador deve solicitar o imóvel em até 30 dias após o vencimento, caso contrário só poderá pedir a desocupação em casos e condições especiais.

Já no contrato de locação comercial não há prazo mínimo determinado, porém sua vigência durante 05 anos ou mais, observadas ainda algumas outras peculiaridades previstas em lei, garantirá ao locatário o direito à renovação por igual tempo, ainda que contra a vontade do locador. Já a locação por temporada possui vigência máxima de 90 dias.

4. Valores e condições de pagamento:

É importante constar no contrato o valor exato do aluguel, bem como o índice e periodicidade do reajuste (deve ter prazo superior a 1 ano). Recomenda-se constar também a forma de pagamento e, além do valor do aluguel, discriminar os encargos a serem pagos pelo locatário (taxa condominial, água, luz, IPTU, etc.).

5. Garantias:

A lei estabelece quatro tipos de garantias visando assegurar ao locador, em caso de inadimplência do locatário, a se socorrer para a satisfação de seu crédito. São elas:

a) Caução: pode ser através bem móvel ou imóvel, ou ainda em dinheiro, no valor correspondente a até 3 meses do aluguel pactuado;

b) Fiança: inclusão de um terceiro na relação contratual (fiador) capaz de assumir as obrigações do devedor (locatário) caso este não as cumpra;

c) Seguro fiança: contratação de uma apólice de seguro por conta do locatário, onde o locador é o único beneficiário, sendo que neste caso, a seguradora será responsável por honrar o compromisso caso o pagamento atrase;

d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização: criação de um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, onde a administração é feita por uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), sendo que em caso de inadimplência do locatário, as quotas de investimento serão entregues ao locador.

Ressalte-se que, apesar de existirem todas essas modalidades de garantia, somente é permitido o uso de apenas uma delas na mesma locação, sob pena de invalidar o contrato.

6. Vistoria do imóvel:

Requisito de extrema importância e muitas vezes relegado pelas partes ao firmar o contrato, o termo de vistoria tem papel fundamental em qualquer tipo de locação. É um documento (chamado de laudo) que descreve as características e condições do imóvel no momento de entrada (laudo de vistoria inicial) e de saída (laudo de vistoria final) do locatário. É fundamental que a vistoria seja feita da forma mais minuciosa e detalhada possível, observando todos os itens do imóvel e suas condições.

7. Cláusula penal:

A cláusula penal define as penalidades de cada parte, em caso de descumprimento de suas obrigações, estipulando, por exemplo, os valores que devem ser pagos caso isso aconteça.

Embora a Lei do Inquilinato não especifique um percentual de multa por atraso do aluguel, é comum que seja aplicado o valor de 10% pela impontualidade no pagamento e, após o 30º dia de inadimplência, juros moratórios de 1% ao mês ou fração. Em caso de rescisão antecipada ou mesmo descumprimento de outras obrigações contratuais, é costume estabelecer multa equivalente a 3 aluguéis (em caso de descumprimento da obrigação do locatário de observar o prazo contratual, aplica-se essa multa de forma proporcional ao tempo que falta para terminar a vigência do contrato).

Certamente, um contrato de locação bem redigido, com cláusulas e obrigações previamente postas e claramente definidas, trará não somente tranquilidade e segurança jurídica nessa relação, como ainda respaldará, em caso de seu alegado descumprimento por qualquer das partes, a pretensão da parte lesada de buscar seus direitos violados junto ao Poder Judiciário.