Desrespeito às regras condominiais pode gerar multa
A convenção coletiva e regimento interno de um condomínio são instrumentos criados para determinar direitos e deveres de proprietários das unidades habitacionais com o objetivo de assegurar a harmonia do ambiente e controlar o exercício da gestão administrativa condominial.
O respeito ao regramento é um desafio diário para o síndico e a consequência para os infratores é a punição. Mas qual deve ser a penalidade para cada regra descumprida?
Conviver em comunidade não é fácil. Os condomínios são empreendimentos que, cada vez mais, aglomeram mais pessoas em uma mesma área e dividir espaços, respeitar limites ou obedecer regras não é um comportamento sempre adotado por quem vive em condomínio.
“A boa educação e o respeito aos limites estabelecidos são fundamentais para a harmonia do nosso prédio. Somos responsáveis pelo ambiente que criamos e só depende de nós mantermos nosso lar um lugar gostoso de viver e conviver”, comenta a funcionária pública Maria Cristina, que há 15 anos vive no mesmo condomínio.
O egoísmo ou o desejo individual é, quase sempre, o principal motivo do descumprimento das regras condominiais – barulho excessivo, alteração de fachada e uso irregular do salão de festas, piscina, churrasqueira são algumas das normas mais descumpridas.
Cabe ao síndico manter a disciplina do condomínio – segundo o Código Civil Brasileiro compete a ele ‘cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia’.
Ainda de acordo com a legislação brasileira, a convenção coletiva determinará as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores. Mas o Regimento Interno tem papel de complementar a regulamentação estabelecida na convenção.
“O Regimento Interno pode ser o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o condomínio. E deve ser elaborado pelos próprios moradores do condomínio, uma vez que são eles os conhecedores da real necessidade da coisa. Porém, com o auxílio de um advogado, preferencialmente”, explica o advogado especialista em condomínios Inaldo Dantas.
Cada condomínio, ao aprovar o seu regimento interno, estabelece, por exemplo, a forma e o tipo de punição dado ao condômino descumpridor das normas. O não cumprimento repetido de determinada regra pode gerar a imposição de multa, que é calculada com base no valor da taxa condominial.
“O descumprimento das normas constantes na convenção e regimento interno, geram a aplicação de multas previstas nesses ordenamentos, previamente deliberadas e aprovadas em assembleia. O ideal é que o valor da multa seja proporcional à gravidade da infração praticada pelo morador e pelo número de ocorrências registradas, ou seja, se for recorrente, o valor da multa deverá ser aumentado”, orienta a advogada Tatiana Tomzhinsky.
O ideal é que o valor da multa seja proporcional à gravidade da infração praticada pelo morador e pelo número de ocorrências registradas
Tatiana Tomzhinsky, advogada
O Código Civil também estabelece que o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
E se seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, o condômino poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
Mas é fundamental ao conhecimento do síndico e dos demais condôminos que o faltoso tem direito à defesa apresentada ao conselho condominial.
A orientação de especialistas na área condominial é que antes de chegar ao extremo punitivo seja realizada uma tentativa amigável de sanar o problema. Algumas situações podem ser resolvidas desta maneira, pois nem sempre o vizinho percebe tal comportamento ou tem conhecimento de que é ação infringe as regras condominiais.
“Primeiramente, disponibilizar para todos os condôminos cópia do regimento interno e convenção, além de, sempre que possível, orientar e buscar o diálogo entre os moradores. E, antes da aplicação da multa, advertir o condômino infrator por escrito”, aconselha Tatiana Tomzhinsky.
Outra dica importante é o síndico ter provas de que aquele condômino desrespeitou a regra, inclusive para sua própria segurança. É recomendável que haja imagens, áudios, testemunhas ou até mesmo o registro da situação no livro de ocorrências do condomínio.
“Existem coisas mais fáceis de provar, como uma pessoa que estaciona invadindo a vaga dos outros. Outras ocorrências, como quando uma pessoa faz barulho ao andar ou joga bitucas de cigarro pela janela, são mais difíceis de registrar. Uma opção é chamar o zelador no momento em que aquilo está acontecendo”, explicou à imprensa Márcia Romão, gerente da divisão de atendimento ao cliente da Lello Condomínios, maior administradora de condomínios do Brasil.
O Regimento Interno pode ser o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna de todos que usam o condomínio
Inaldo Dantas, advogado
Uma dúvida comum entre moradores e síndico é a aplicação de advertência anterior à multa. A necessidade ou não de advertência depende da forma como a norma foi estabelecida no regimento interno – existem situações que a multa pode ser aplicada sem advertência prévia. Mas a melhor recomendação é usar o bom senso.
No entanto, o morador deve receber uma notificação por escrito com a detalhada explicação do fato ocorrido. O síndico deve ter algum documento que comprove o recebimento da notificação pelo condômino.
O morador que se sentir injustiçado pode recorrer da multa em assembleia (que pode anular a punição), ir à Justiça ou ainda buscar um meio alternativo extrajudicial, como a Câmara de Mediação e Arbitragem.
Recentemente um condomínio na cidade de Ilhabela aplicou multa a um proprietário de unidade habitacional. Sentindo-se injustiçado, o dono do imóvel entrou na justiça e o Tribunal de Justiça de São Paulo anulou uma multa aplicada.
O condômino multado argumentou não ter sido notificado, previamente à aplicação da multa, para que pudesse apresentar defesa na esfera administrativa.
“Frise-se que a notificação deve ser necessariamente expedida anteriormente à aplicação da multa, o que no caso não ocorrera […]Portanto, não há comprovação de que o condômino fora anteriormente notificado da infração, para que, posteriormente pudesse lhe ser aplicada eventual multa, havendo, pois, afronta ao direito do contraditório e ao devido processo legal, assegurado na Constituição Federal”, argumentou em decisão o relator do processo, o desembargador Campos Petroni.
