Taxa de condomínio paga pela cobertura divide opiniões

Publicado em 6 de junho de 2018 às 08:20

Taxa de condomínio: despesa mensal paga por cada condômino em função dos gastos do condomínio com manutenção, serviços e melhorias das áreas comuns. Na teoria, esta seria uma definição de taxa de condomínio. Na prática, os proprietários de cobertura sentem o peso da realidade no bolso e, alguns deles, chegam a pagar duas vezes mais que um apartamento do mesmo tipo. Isto porque o artigo 1.336 o Código Civil normatiza que o condômino deve ‘contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais’.

“[O morador da cobertura] deve pagar igual aos demais, nada mais, nada menos, pelo seguinte motivo: o serviço utilizado é o mesmo, o consumo de água e gás tem contador individual, o uso do elevador é comum, se tiver piscina, lazer ou alguma outra coisa, o uso é coletivo”, acredita Pedro Cansanção, juiz do Tribunal de Justiça de Alagoas.

Para o advogado e autor do livro ‘Condomínios: Direitos e Deveres’ André Junqueira, a legislação brasileira permite que condomínios definam a forma de cobrança e divisão de despesas. “Isso pode ferir a lei se for obscuro, gerar enriquecimento ilícito ou onerosidade excessiva. Por isso aconselho uma assessoria jurídica e estudo dos impactos de alteração no rateio de despesas, a fim de evitar ações judiciais”, disse em entrevista à imprensa.

Vice-presidente da Comissão Comissão de Mercado Imobiliário da OAB-AL, o advogado Roberto Carlos Neto Júnior diz que é preciso ter cautela e bom senso na cobrança da taxa de condomínio. “Nas edificações atuais, onde todos os sistemas de abastecimento são individualizados, não se justifica a cobrança de uma taxa de condomínio diferente em razão da fração ideal. Com o consumo individualizado e cobrado a cada proprietário, o que temos em comum? As despesas incidentes sobre as áreas comuns dos condomínios. Ninguém se beneficia mais ou menos em razão destes serviços. Mesmo nos condomínios antigos, sem a individualização do consumo, a taxa que deveria ser cobrada jamais poderia ser 70% a 100% maior que em outros”, defende o advogado.

Se de um lado muitos moradores de cobertura se sentem injustiçados pela cobrança maior da taxa de condomínio, do outro há proprietário de apartamento tipo que faz justiça. “Eu comprei um novo apartamento e, quando chego à reunião de condomínio, o tema é este [taxa diferenciada para morador da cobertura]. Todos concordamos com a taxa igualitária, porque tem medição de água, gás e energia individualizada e toda área comum pode ser utilizada pelos condôminos indistintamente. Sou a favor da taxa igualitária, feito ressalvas quando a medição de água e gás for global, por exemplo”, acrescenta o juiz Pedro Cansanção.

Tipos de cobrança

O Código Civil insinua que a cobrança da taxa deve ser feita por cotas de fração ideal, calculada com base no tamanho da propriedade privada. Assim, um apartamento de 150m² paga três vezes mais que uma unidade de 50m². Porém, a legislação faz uma ressalva e, ainda no artigo 1.336, dá liberdade de decisão aos condôminos quando acrescenta que ‘salvo disposição em contrário na convenção’.

Na cobrança por unidade, cada proprietário, independentemente do tamanho do imóvel, paga o mesmo valor pela prestação de serviços comuns. “Há pessoas que qualificam a taxa de cobertura como ‘Taxa da Inveja’, porque alguns entendem que o seu proprietário tem mais status, sendo que há quem alega ainda que por receber mais sol e ter o terraço deve pagar maior taxa de condomínio, como se o seu proprietário não tivesse pago a mais pela compra, e sim ganhado essa unidade maior num sorteio entre todos os adquirentes do edifício. A taxa condominial decorre de uma contraprestação de serviços das áreas comuns e não pode ser cobrada como se fosse imposto, que incide sobre o valor do patrimônio ou da renda da pessoa”, disse em entrevista o advogado Kênio de Souza Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Outra opção é a forma híbrida de cobrança. Através dela, a situação é analisada caso a caso e é feito o uso da cobrança por fração ideal e unidade. Em despesas ordinárias, relativas à manutenção, obras e serviços nas áreas comuns, cobra-se a divisão por unidade; enquanto nas despesas que agregam valor à propriedade, aplica-se a fração ideal.

Diálogo x Justiça

Parte dos condomínios já entende como abusiva a cobrança maior para a cobertura, mas ainda não há um consenso. “A gente tenta sempre, antes da própria demanda judicial, levar a efeito a ideia de isonomia, que não se pode cobrar diferenciadamente se não tem serviços e benefícios a mais, dentro da própria assembleia e, em alguns casos, surte efeito. Poucas foram as situações até então levadas ao judiciário, porque a maioria dos condomínios estão entendendo isso”, explica o advogado Marcelo Brabo.

O condomínio pode ser penalizado pela cobrança indevida. A sanção é de natureza financeira tanto na redução dos valores quanto no ressarcimento dos valores pagos indevidamente pelo proprietário da cobertura e alcança até cinco anos.

De acordo com Alexssandra Amorim, proprietária da Básica Administradora de Condomínio, em todos os prédios administrados pela empresa, o morador da cobertura paga uma taxa maior. “Aqui na administradora estamos adotando a prática do pedido individualizado. Cada morador que se sentir lesado com esta cobrança deve solicitar por escrito para que possamos levar o tema ao diálogo em assembleia. Se aprovado, nós fazemos a redução da taxa. Até então, em nenhum dos casos a assembleia aprovou a taxa igualitária”, informa Alexssandra.

Cobertura garden

Com os avanços da construção civil, os novos prédios são projetados com medição de gás, energia elétrica e água individualizadas, ou seja, cada apartamento (tipo ou cobertura) paga exclusivamente pelo próprio consumo. Apesar disto, ainda há dono destas novas coberturas tendo que se impor nas reuniões de condomínio diante da proposta de pagamento de taxa superior defendida por morador de apartamento tipo.

“Em uma das primeiras reuniões de condomínio, logo após o prédio ser entregue pela construtora, um dos moradores defendeu que os proprietários das unidades da cobertura deveriam pagar mais caro que os demais. Comuniquei uma informação que ele desconhecia, que os medidores são individuais, ou seja, todos pagam apenas pelo que consomem, e que os moradores das coberturas utilizam exatamente as mesmas áreas comuns do prédio que todos os outros moradores (hall, garagem, salão de festa etc). Também já sabia que essa é uma questão pacificada na Justiça e, com essa última justificativa, nenhum outro morador quis brigar por esse assunto”, relata a empresária Laís Toledo, moradora de uma cobertura no bairro da Ponta Verde há quase um ano.

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