Você já parou para pensar como é o processo de nascimento de um condomínio? Não é algo muito falado, poucas pessoas sabem como funciona, mas para quem decide comprar um apartamento ou um imóvel comercial novo, a atenção e a participação na entrega do empreendimento pela construtora precisam ser maiores.

Esse momento também é o de escolha do primeiro síndico, de eleger um Conselho Fiscal e aprovar a Convenção do condomínio, caso esta ainda não tenha sido feita diretamente pela incorporadora. Na primeira assembleia, que tem como objetivo realizar a constituição do condomínio, também é aprovada a taxa condominial com base na previsão orçamentária.

A lei 4591/64 determina que a construtora, antes mesmo da construção do prédio, elabora a minuta da futura convenção. Após o empreendimento ser entregue, durante a primeira assembleia, a minuta deve ser aprovada pelos condôminos, quando esta já não tenha sido transformada em definitiva pela incorporadora.

Por este e outros motivos é interessante contar com a participação maciça dos proprietários. Todos os assuntos da primeira assembleia devem constar no edital de convocação.

Para a eleição do primeiro síndico é necessário um quórum de maioria simples, com mandato não superior a dois anos, com direito a reeleições, porém sendo necessário observar o que prevê a convenção, mesmo que ainda em forma de minuta futura. O síndico atuará na solução de questões diárias do condomínio, de acordo com o artigo 1.347 do Código Civil.

A minuta da convenção aqui citada, deve ter sido arquivada em cartório antes do prédio ser concebido. Este documento descreve o básico do que existe no condomínio, como a discriminação das partes de propriedade exclusiva, as áreas comuns e como as mesmas devem ser usadas, além de quorum de votação e modo de escolha do síndico.

O mais difícil é aprovar a convenção, visto que é necessário a presença de proprietários que somados representem dois terços da fração ideal do condomínio.

Tendo escolhido o primeiro síndico e estando com a convenção registrada em cartório, o condomínio pode solicitar o seu Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) à Receita Federal. Este cadastro é necessário para a contratação de serviços, abertura de conta em banco, compra junto a fornecedores e para reter o imposto de renda dos funcionários na fonte.

Documentação que deve ser entregue

De acordo com norma de Inspeção Predial do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), é recomendado que a construtora entregue ao condomínio as seguintes documentações:

Documentação Técnica
– Projeto Aprovado
– Projeto de Sondagem
– Projetos de fundações, contenções, cortinas e arrimos
– Projetos de Estruturas
– Projeto de Instalações Prediais (Instalações Hidráulico Sanitárias, e de água pluviais; instalações de gás; instalações elétricas; de telefonia; e de para raios (SPDA) instalação de ar condicionado).

Documentação Administrativa
– Manual do Proprietário
– Alvará de Construção
– Auto de Conclusão
– Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB)
– Selo dos Extintores
– Relatório de Inspeção dos Elevadores c/ Anotação de Responsabilidade Técnica do Engenheiro responsável.
– Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA)
– Certificação de limpeza e análise química referente a limpeza dos reservatórios
– Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras
– Notas fiscais de máquinas e equipamentos instalados para fins de garantia