A proposta de regulamentação da Reforma Tributária do Governo Federal pretende reduzir a tributação sobre imóveis de interesse social, como moradias do programa Minha Casa Minha Vida. As novas regras estabelecidas serão baseadas na progressividade do pagamento dos novos tributos sobre bens e serviços. Dessa maneira, a tendência é que o imposto seja maior para imóveis de alto padrão, estabelecendo alíquotas maiores para imóveis mais caros.

A regulamentação, enviada ao Congresso há duas semanas, é válida para as incorporadoras responsáveis por novos empreendimentos. A venda de imóveis por pessoas físicas não será afetada, com exceção nos casos em que as operações de compra e venda sejam constatadas com frequência, o que define atividade econômica no ramo imobiliário. No mais, o pagamento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital permanece em vigor.

Os termos da regulamentação foram definidos pelo Ministério da Fazenda a partir da criação de um “redutor social”. Todos os imóveis novos terão uma redução de R$ 100 mil na base de cálculo do Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Com as novas propostas, será possível deduzir os valores do custo do terreno e dos custos de construção. O “redutor de ajuste”, como é chamado, resulta em um menor pagamento do tributo, visto que as deduções na base de cálculo de qualquer imposto caberão sobre um valor menor.

Regime Especial de Tributação em queda

Com o barateamento do custo dos imóveis populares, projeta-se uma alíquota de IVA mais baixa para as habitações do Minha Casa Minha Vida e outros programas de habitação de estados e municípios. O resultado da redução fixa de R$ 100 mil sobre os imóveis de interesse social será maior.

Além disso, será executada uma redução expressiva da taxa de Regime Especial de Tributação (RET) no caso dos imóveis de interesse social. Uma diminuição de 53% da taxa será aplicada ao tributo, passando de 1% para 0,47% para as construções populares. O projeto de regulamentação da Reforma Tributária pretende diminuir a taxa padrão de RET para empreendimentos imobiliários em 1,95%, atualmente esse valor é de 4%.

As incorporadoras terão um desconto de 20% na alíquota dos novos tributos do IVA, independente do valor do imóvel. A média é estimada em 26,5%. Dessa maneira, o imposto a ser pago é de 21,2% sobre o valor da venda de imóveis novos, o que equivale a 80% da alíquota cheia.

É esperado que o setor imobiliário obtenha vantagens comerciais para os imóveis de médio e alto padrão. A utilização dos “redutores de ajuste”, como créditos dos valores gastos na compra de terrenos e materiais pelas empresas, é um fator que impulsiona o otimismo do governo. 

Aluguel 

O aluguel de imóveis por pessoas físicas não acarreta pagamento dos novos tributos. A proposta de regulamentação propõe a criação de um “fator de reajuste” para a dedução do valor de imóveis alugados por empresas. Os bens imóveis urbanos e rurais deverão ser registrados na plataforma CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro).

Mediante demanda das construtoras, o texto prevê também a cobrança de imposto igual ao do setor hoteleiro sobre locação por temporada menor do que 90 dias, quando realizada por uma empresa. Para a Secretaria de Reforma Tributária, um Airbnb, por exemplo, vai pagar sobre sua margem de lucro. A pessoa que está alugando por meio da plataforma não será tributada. A regulamentação tem como base modelos internacionais que também fazem essa diferenciação.

A Reforma Tributária entra em vigor a partir de 2026, com uma transição dos antigos para os novos tributos até 2032.

Confira as propostas do governo para tributação de imóveis:

  • A venda, compra ou locação de imóvel por empresas pagará 80% da alíquota de CBS e IBS;
  • Não haverá incidência na venda e aluguel de imóveis entre pessoas físicas;
  • Redutor social: isenção sobre o valor de R$ 100 mil para todos os imóveis novos;
  • Desconto do valor da aquisição de terreno;
  • Recuperação de tributos sobre insumos.