Para incentivar o crescimento do crédito imobiliário brasileiro, o Banco Central regulamentou a emissão de Letra Imobiliária Garantida (LIG), um novo título emitido por instituições financeiras para criar novas fontes de financiamento no mercado de operações imobiliárias.

O título está regulamentado na Resolução nº 4.598/2017, aprovada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), e faz parte de um esforço do governo federal para tornar o crédito imobiliário mais acessível.

A principal característica deste título de crédito é a dupla garantia, constituída pela própria instituição financeira emissora com a carteira de ativos sobre a qual os investidores possuem privilégio absoluto em caso de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da instituição financeira (dupla garantia) – o que deve aumentar significativamente o montante a ser investido.

Ou seja, se o banco emissor do título decretar falência, os imóveis envolvidos na negociação servem de instrumento de garantia para o investidor.

“São vários aspectos positivos na medida. Abre-se espaço para a captação de novas fontes de recursos para o financiamento imobiliário, com instrumento internacionalmente conhecido, que oferece muita segurança para quem o adquire. Em alguns anos, a nossa expectativa é de que ela cumpra papel relevante no total de recursos que financiam o mercado imobiliário”, avaliou o diretor de Regulação do Banco Central, Otávio Damaso.

A LIG representa os chamados covered bonds europeus, instrumentos de financiamento de longo prazo com longa tradição internacionalmente e reconhecida solidez. Intencionalmente semelhante para atrair também investidores internacionais.

Na Europa, o instrumento é bastante utilizado como meio de política social para garantir suporte ao mercado imobiliário, principalmente em momentos de crise econômica.

Com mais de três anos de discussões sobre a sua regulamentação, a LIG, que é lastrado por ativos de crédito imobiliário (construção de empreendimentos residenciais ou comerciais ou financiamento para compra de imóveis), é um título de renda fixa isento de Imposto de Renda.

A remuneração da LIG pode ser baseada em taxa de juros fixa ou flutuante, combinadas ou não, bem como em outras taxas, desde que de conhecimento público e regularmente calculadas.

Mas cabe a instituição financeira emissora estabelecer as condições de resgate antecipado e de recompra da LIG, observando critérios equitativos e transparentes que preservem a igualdade de direitos entre os investidores.

Porém, o título não é uma aplicação indicada para investidores que desejam liquidez imediata, pois a LIG possui prazo médio de dois anos para regaste e carência de 12 meses.

Outra desvantagem das LIGs é o fato de não possuir a garantia Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que é, de acordo com o Banco Central, uma entidade privada, sem fins lucrativos, que administra um mecanismo de proteção aos correntistas, poupadores e investidores, que permite recuperar os depósitos ou créditos mantidos em instituição financeira, até determinado valor, em caso de intervenção, de liquidação ou de falência.

De acordo com circular divulgada pelo Banco Central, a instituição emissora do título deverá também produzir um relatório com informações específicas para os investidores – detalhamento de ativos e respectivos vencimentos, valores e percentuais da carteira de ativos, dados da instituição financeira, entre outros.