Por Inaldo Dantas

Muitas são as questões legais que envolvem as relações condominiais, principalmente as que dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos: inadimplência, mau uso da unidade, criação de animais, presença nas assembleias, uso das áreas comuns, garagem, infiltrações e uma gama de questões que por suas constantes ocorrências, terminam por transformar a vida em condomínio em uma missão difícil.

As questões devem sempre ser tratadas à luz dos seguintes dispositivos legais, não necessariamente na mesma ordem: Código Civil Brasileiro (Lei 4.591/64), Convenção do Condomínio, Regimento Interno e Assembleias Gerais (ordinárias ou extraordinárias).

O Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um capítulo especialmente destinado às relações condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao 1.358 e que trata principalmente da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, das multas, da forma de escolher bem como de destituir o síndico, a forma da convenção, entre outras normas.

A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomínios, a exemplo do Código Civil, é outra que igualmente trata do assunto. Nos seus primeiros 27 artigos engloba: direito da propriedade, da forma de se convocar e realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar delas, além de outros tópicos também já previstos no CC, que nos casos conflitantes, devem prevalecer a lei nova.

A Convenção também tem força de lei. Especialmente elaborada para cada Condomínio, define o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de contribuição das despesas (as famosas taxas de condomínio), as vagas de garagem (que devem estar muito bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma de escolha e o tempo de mandato do síndico, a data de realização das Assembleias Ordinárias (aquelas em que os locatários podem participar), entre outras.

O Regimento Interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da piscina, do salão de festas, dos elevadores, determina o horário de obras nas unidades, o horário de mudanças, as normas de criação de animais nas unidades, enfim, detalha o que é direito e, principalmente, o que é dever de cada condômino.

Este instrumento é elaborado pelos próprios condôminos, a critério deles, desde que não venha ferir o direito de cada um, sob a aprovação de no mínimo 2/3.

Por fim, as Assembleias Gerais dos Condôminos, que ao contrário do que muitos imaginam, não são tão soberanas. Elas até têm o poder de alterar a Convenção e o Regimento Interno, desde que observado o quórum mínimo de 2/3; pode destituir o síndico (maioria dos presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.

Assim, afirmar qual delas tem mais valor não é tarefa muito fácil. A princípio, poderíamos dizer que o Código Civil tem mais força. Ocorre que o próprio Código deixa para as Assembleias ou até mesmo para as convenções tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois instrumentos a ter mais valor que o CC.

Por outro lado, a Assembleia não pode decidir matéria contrária à lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade. O Síndico, este sim, há momentos em que é autoridade máxima, principalmente naqueles em que tem como atribuição fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas.

Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento máximo. E vai aqui um conselho: naqueles condomínios em que a lei do bom senso prevalece, nenhuma outra tem vez.

Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube,  Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.