O presidente Jair Bolsonaro sancionou nesta terça-feira (12) um Projeto de Lei, aprovado pelo Congresso, que permite alterar a destinação de um edifício pelo voto de dois terços dos condôminos. Até então, o Código Civil exigia a aprovação unânime para esse tipo de modificação.

A ideia do PL 4.000 de 2021 é facilitar a mudança de destinação para que imóveis comerciais, por exemplo, possam ter seu uso alterados para residenciais. Isso foi uma demanda que surgiu no contexto da pandemia de covid-19, que reduziu significativamente a procura por imóveis comerciais, especialmente com a expansão do teletrabalho, e aumentou a busca por unidades residenciais. O projeto foi apresentado em 2021 e é de autoria do senador Carlos Portinho (PL-RJ).

“Nesse contexto, a exigência de aprovação unânime requer um grau de harmonização e convergência de vontades que tende a tornar praticamente inviável a tomada de decisão no âmbito condominial”, argumentou a Secretaria-Geral da Presidência da República, em nota para divulgar a sanção da medida.

Para o advogado especialista em condomínios Zulmar Koerich, o PL, agora sancionado, atende uma reivindicação do setor condominial que se arrasta durante anos, mas, por outro lado, a possibilidade de alteração da destinação da edificação como um todo mediante aprovação pelo quórum reduzido de 2/3 da totalidade dos condôminos parece no mínimo temerária.

“Pela redação, é possível interpretar que um condomínio comercial seja transformado pelo voto de 2/3 dos condôminos em residencial. Assim, por exemplo, aquele que adquiriu uma sala em um condomínio comercial para exploração de uma atividade profissional (escritório de advocacia, contabilidade, clínica médica, odontológica, etc.,) e formou sua clientela naquele endereço, veja da noite para o dia modificada a destinação para residencial, ficando proibido de desempenhar sua atividade no local”, pontua.

Segundo o especialista, teríamos, neste caso, praticamente uma desapropriação privada indireta, afetando o direito de propriedade preconizado na Constituição Federal (art. 5, XXII) e código civil (Art. 1.228), “restando o condômino impedido de usar e gozar de sua propriedade nos moldes em que a unidade fora adquirida, o que fatalmente levará a um questionamento da constitucionalidade da redação caso sancionada pelo presidente”, afirmou Zulmar Koerich.

A página da Secretaria-Geral da Presidência da República no site do Governo Federal defendeu a sanção do PL:

A exigência da unanimidade estaria em desarmonia com princípio da função social da propriedade, consagrado tanto pela Constituição Federal quanto pelo Código Civil, ante a situação de prevalência de um voto contrário sobre todos os demais votos favoráveis, caso apenas um condômino se opusesse à alteração da destinação do imóvel.

Esse poder de oposição prejudicaria não só os interesses dos demais condôminos, como também os interesses de ordem pública afetos ao urbanismo, funcionando como um obstáculo à modernização das cidades.

Nesse contexto, a exigência de aprovação unânime requer um grau de harmonização e convergência de vontades que tende a tornar praticamente inviável a tomada de decisão no âmbito condominial.

À vista disso, a proposição legislativa estabelece o quórum mínimo de 2/3 (dois terços) dos condôminos para alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, o que se mostra razoável por permitir o progresso da sociedade e o êxito de políticas públicas urbanísticas, sem também engessar o mercado imobiliário.

A sanção, portanto, é de extrema importância para assegurar a função social da propriedade e, assim, atender as perspectivas dos condôminos, bem como fomentar o mercado imobiliário no País.