‘Só é dono quem registra’. Foi exatamente o que aconteceu na negociação de uma imóvel em São Paulo. O proprietário vendeu um único imóvel a duas pessoas com contrato particular. O segundo comprador fez o registro do bem em cartório e se tornou o dono.

Ou seja, o primeiro comprador, mesmo com contrato de compra e venda anterior, não teve o documento validado. E, consequentemente, perdeu a propriedade.

Este foi o entendimento da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao manter decisão que, em caso de controvérsia sobre dois negócios de compra e venda do mesmo imóvel, reconheceu como válido aquele que teve escritura pública registrada.

O autor da ação alegou que comprou um imóvel, por meio de contrato particular – pagando a quantia de R$ 180 mil –, mas não fez o registro em cartório.

Posteriormente, o primeiro dono teria realizado nova negociação com um terceiro, que pagou R$ 250 mil e registrou o título. O que, na alegação do primeiro comprador seria uma simulação para retirar sua propriedade.

Registro do título

O desembargador Enio Zuliani, relator da apelação, destacou em seu voto que o negócio celebrado entre as partes não transmite a propriedade, embora represente vínculo entre os contratantes. Segundo ele, o que transmite o direito real da propriedade é o registro do título no cartório de registro de imóveis.

“No caso de duas vendas do mesmo imóvel – como ocorrido no presente caso – considera-se titular do domínio ou proprietário aquele que realizou o registro em primeiro lugar, mesmo que o negócio que realizou tenha sido posterior ao primeiro”, afirmou.

Segundo o magistrado a fraude não foi comprovada, já que o fato de o comprador e vendedor serem amigos não é suficiente para caracterizar um negócio simulado.

“É preciso, na disputa de duas compras e vendas comprometidas por sérias e graves acusações de desvirtuamentos ideológicos, priorizar aquela que seria menos repugnante ao ideal de justiça. Então e diante das incongruências que afetam muito mais a credibilidade do contrato particular, está correta a sentença que outorga primazia a escritura e seu registro. Afinal, presume-se a prova do pagamento do preço, porque foi referido em documento público, sem que se demonstrasse, com substratos probatórios concretos, a má-fé do terceiro adquirente”, concluiu o relator.