A taxa de condomínio é um valor pago mensalmente pelos moradores para custear a manutenção do lugar. Geralmente, o valor é rateado em parte iguais ou pela metragem de cada imóvel. Porém, muitas vezes, construtoras/incorporadoras pagam taxa condominial menor (ou nula) por suas unidades não vendidas.

Ou seja, estabelecem em convenção de condomínio que suas unidades não vendidas pagarão um valor menor que os demais moradores.

Na prática, os novos proprietários pagam mais. E, recorrentemente, casos assim acabam na Justiça. Como o recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que declarou a nulidade da cláusula da convenção que previa um valor menor para as unidades ainda não vendidas.

na Justiça

Neste caso específico, uma construtora de Minas Gerais era proprietária de 76 unidades e, por ser maioria em um empreendimento residencial, aprovou uma cláusula na convenção para estabelecer que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral.

De acordo com o advogado especialista em condomínios, César Nantes, a construtora cria as regras da convenção condominial antes de entregar a unidade habitacional ao proprietário.

“A construtora quando cria tal regra, está se beneficiando diretamente através da convenção condominial que ela mesma criou, visto que o condomínio já é entregue com a convenção devidamente registrada no Cartório de Imóveis. É sabido que o quórum de 2/3 para alteração da convenção não é obtido facilmente, e desta forma, estaria gerando que os demais condôminos estivessem arcando com sua cota condominial até que conseguissem modificar o referido documento legal”, comentou Nantes.

Mesmo em minoria, os demais moradores não aceitaram a regra e recorrerão à Justiça. O resultado foi favorável ao condomínio.

De acordo com o colegiado, a convenção de condomínio outorgada pela construtora ou incorporadora não pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, um valor fracionário da taxa condominial.

a lei

A prática de redução ou isenção a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais e viola a regra de proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil Brasileiro.

Assim, o CCB estabelece que a convenção também determina ‘a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio’ para um pagamento equilibrado da manutenção do condomínio.

“É importante observar que o condomínio trabalha em regime de rateio, portanto aquelas unidades que não estão pagando a taxa condominial, na verdade estão sendo subsidiadas pelas unidades que honram mensalmente com as suas obrigações. Consequentemente, a isenção irá repercutir majorando a valor da taxa condominial, inclusive podendo refletir diretamente de forma negativa, no valor do aluguel ou até mesmo no valor venal do imóvel”, disse Márcio Gomes, presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

A construtora mineira justificou o valor diferenciado pelo fato de as unidades à venda não utilizarem os serviços do condomínio. Mas o ministro do STJ Villas Bôas Cueva, relator do caso, rejeitou a argumentação.

“A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos
essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa”, disse o ministro.

fração ideal

A fixação do valor da taxa condominial, geralmente, se dá com base na fração ideal, mas a convenção pode estabelecer outra forma, como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.

A construtora de Minas Gerais também foi condenada a pagar a diferença das taxas condominiais não pagas anteriormente.

“É comum que as incorporadoras ou construtoras coloquem diversas vantagens excessivas na minuta da convenção, mas a isenção parcial ou total do pagamento de cota das unidades não vendidas é a pior delas”, afirmou advogado do condomínio, André Luiz Junqueira, do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados.