Com 7 votos a 4, o Supremo Tribunal Federal permitiu em audiência virtual ocorrida nesta terça-feira (08), que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação comercial. Prevaleceu, desta forma, o entendimento do relator, ministro Alexandre de Moraes.

Para o ministro, a possibilidade de penhora do bem não viola o direito à moradia do fiador, que exerce seu direito à propriedade ao oferecer seu imóvel como garantia contratual de livre e espontânea vontade, com plena consciência dos riscos decorrentes de eventual inadimplência. Segundo ele, impor essa restrição representaria uma afronta, também, aos princípios da boa-fé objetiva e ao da livre iniciativa.

Dados do Conselho Nacional de Justiça apontam que atualmente existem 322 processos parados sobre o assunto, aguardando a decisão do Supremo. O resultado do julgamento era desejado e esperado pelo setor imobiliário, uma vez que a proibição da penhora do bem de família dos fiadores de imóveis comerciais gerava insegurança jurídica a quem está alugando.

O caso julgado foi um recurso, em que o autor contestava a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) de manter a penhora de seu imóvel, único bem de família, para quitação do aluguel de um imóvel comercial do qual era fiador. A parte argumentou que, em contrato de locação comercial, deve-se prevalecer o direito fundamental à moradia, dignidade da pessoa humana e proteção da família, em detrimento da livre iniciativa, afastando-se, portanto, a penhorabilidade do bem de família do fiador, em caso de descumprimento do contrato pelo locatário.

A parte contrária, por sua vez, afirmou que a lei que dispõe sobre a penhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990) no artigo 3ª, inciso VII, afasta a impenhorabilidade por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, não fez qualquer distinção entre locação residencial ou não residencial.

Em seu voto, o ministro Alexandre de Moraes também observou este fato sobre a Lei 8.009/1990. Para o ministro, a criação, por decisão judicial, de uma distinção entre os fiadores de locação residencial, em que se admite a penhora, e comercial ofende o princípio da isonomia. Ele citou que mais de 90% dos fiadores são pessoas físicas que entram como fiadores de sua própria empresa para não recorrer a formas mais onerosas de fiança e evitar a descapitalização. Por este motivo, a impenhorabilidade do bem do fiador no contrato de locação comercial seria um desestímulo aos pequenos empreendedores.

“Em contrato escrito, que não deve deixar margem de dúvidas, o fiador oferece não só o seu bem de família, mas também todo o patrimônio que lhe pertence, em garantia de dívida de terceiro, e o faz de livre e espontânea vontade”, pontou o ministro, afirmando que afrontar essa garantia fere o princípio da boa-fé objetiva. Este entendimento foi seguido pelos ministros Nunes Marques, Luís Roberto Barroso, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux.

Para o advogado e empresário do ramo imobiliário Leandro Ibagy, se fosse outro o entendimento da STF, o mercado passaria a exigir fiadores com diversos bens ou mais facilmente, carrearia seus negócios para as garantias onerosas, criando uma enorme dificuldade financeira justamente às empresas de menor porte, ou mesmo fomentaria a impossibilidade da locação.

“Já tivemos oportunidade de asseverar, baseado em pesquisas realizadas junto à RAL – Rede Avançada de Locações, que a perda da propriedade dos fiadores em hasta pública não atinge 0,2% de todas as execuções neste mercado. O Supremo Tribunal Federal, com a decisão em apreço, prestigiou todos os estudos que culminaram na edição da Lei 8.245/91, que revolucionou o mercado de locação de imóveis no Brasil e de maneira especial o seu art. 82”, afirma Ibagy.

Leandro destaca que a decisão concilia com enorme felicidade diversos direitos fundamentais da Carta Magna. “Além do direito de propriedade, da autonomia da vontade e da livre capacidade de empreender, também o direito à proteção do direito social ao trabalho e o direito à proteção e defesa do consumidor. O julgado pacifica o setor, mantém os vínculos existentes, amplia a capacidade de geração de novos negócios e traz consigo um enorme bem incorpóreo: a segurança jurídica que todos precisamos para nos desenvolvermos enquanto pessoas e sociedade”, finaliza o advogado e empresário de Santa Catarina, Leandro Ibagy.